三民左營鼓山  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 文山特區@景觀樓中樓@翻新大四房+平車

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2280 萬 (含車位價)
參考單價：26.64 萬/坪
地址：高雄市鳳山區文湖街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：松濤翠堤
格局： 4房(室) 2廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：78.09 坪 (不含車位面積)
主建物面積：48.74 坪
附屬建物面積：9.97 坪
共同使用：19.38 坪
土地面積：12.88 坪
樓別/樓高： 9樓 / 13樓
屋齡：35 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：4000 元/月
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	格局與空間： 78 坪大四房四衛的格局極為寬敞，適合多人口家庭或長者同住；樓中樓設計增加隱私性且一層一戶，居住尊榮感高。屋況與設施：水電管線已更新，省去初期裝修風險與成本；含坡道平面車位，解決停車難題。環境與視野：位於 9 樓，採光通風佳且景觀開闊；社區採垃圾集中處理，生活便利。地段位置：緊鄰文山特區與正修科大商圈，生活機能與增值潛力皆具備基礎。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡限制：屋齡達 35 年，可能影響銀行貸款成數與利率，甚至延長貸期，增加購屋負擔。價格落差：總價 2280 萬對參考單價計算略高，需確認單價是否已包含車位價值或需進一步議價。持有成本：管理費 4000 元/月，對於長期持有任何影響，且老社區未來可能面臨更頻繁的公共設施維修。
機會 (Opportunities)	居住品質提升：水電翻新後可直接入住，節省裝潢時間與費用，迅速滿足居住需求。區域發展：文山特區為鳳山新興發展核心，隨著基礎建設完善，長期房價有支撐力。租戶需求：四房格局在鳳山地區租賃市場競爭優勢大，若需投資出租，潛在租金回報率可期。
威脅 (Threats)	流動性風險：高齡住宅在未來轉售時，面臨買方貸款困難或意願降低的風險，流動性可能不如新成屋。區域競爭：鳳山地區房產存量大，若未來有新競案推出，可能在價格上形成競爭壓力。貸款風險：當前景氣與利率環境下，高屋齡建築的貸款審查標準較嚴，可能導致資金規劃不如預期。

2. 物件評論

此物件整體而言，非常適合**「重視生活空間品質、有明確自住需求且預算充裕的家庭」**。

主要理由有三：首先，其「四房四衛 + 樓中樓」的格局在市場上極為罕見，能完美解決多代同堂或家庭成員增多的居住痛點，且水電已更新，省去了老屋修繕的繁瑣與隱憂。其次，文山特區作為鳳山核心區域，具有相當的保值與增值潛力，加上含車位與一層一戶的設計，居住安全性與便利性皆佳。

然而，若您計畫短線投資或對銀行貸款限制敏感，則需謹慎評估。35 年屋齡可能會導致貸款年限縮短或利率微幅上浮，這會影響您每月的還款壓力。建議您在購買前，先向銀行確認該物件的貸款評估成數，並確認 2280 萬的總價與單價計算方式是否合理。若能順利通過銀行審核且議價成功，此物件是一筆高性價比的自用型資產。