山崎國小透天忠孝國中
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：6500 萬
- 參考單價：56.29 萬/坪
- 地址：
新竹縣
新豐鄉
建興路一段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 8房(室) 3衛
- 總坪數：115.47 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：115.47 坪
- 土地面積：200.41 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：44 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住辦/ 透天厝
- 車位：平面式車位
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析表
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 現金流穩定：目前已有租約，月收租金達 75,000 元，投資回報率高。 2. 租期保障長：租賃合約為期 10 年且經政府公證，買家短期內無需擔心租客變動。 3. 空間寬敞實用：總坪數高達 115.47 坪，擁有 8 房 3 衛，非常適合大家族或需要複合式使用的家庭。 4. 生活機能完善：鄰近新豐黃昏市場、公園及交通設施，學校資源（山崎國小、忠孝國中）也相當便利。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：屋齡已達 44 年，銀行貸放成數可能受限，且後續維護成本（如管線更新）較高。 2. 單價較高：參考單價約 56.29 萬/坪，對於新豐地區的老舊透天而言，價格門檻偏高。 3. 使用型別限制：產權登記為「住辦」，可能影響居住純粹性（如噪音干擾）及未來轉手對象。 4. 無法立即入住：因有長期租約，買家購屋後無法即刻搬入自住或自行改裝。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 多功能應用：兼具住家用與辦公用途，若未來市場變化，可轉作商業空間或分租以獲取更高收益。 2. 增值潛力：若有整修需求，透過改善外觀與內部設施，有望提升資產價值。 3. 租金底線支撐：高單價下仍有穩定租客承租，顯示該地段在租賃市場具有一定的競爭力。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 融資風險：因屋齡超過 40 年，部分銀行可能縮短貸期或降低貸款成數，需準備較多自備款。 2. 資產流動性：大坪數、老舊且為住辦型透天，未來轉手時目標客群較窄，可能需要更長時間成交。 3. 修繕隱憂：40 年屋齡的基礎設施可能老化嚴重，若發生漏水或結構問題，維修費用恐將超出預期。 |
2. 物件評論
整體而言，此物件適合以「收租投資」為首要考量且資金充裕的買家，而非尋求立即自住改善居住品質的購屋者。
購買理由主要基於其極佳的現金流與長期租約保障。每月近 7 萬 5 千元的租金回報，在當前市場環境下提供了穩定的被動收入，且公證過的 10 年合約大幅降低了招租風險。此外，寬敞的空間與便利的生活機能確實具備實用價值。
然而，您必須注意屋齡與單價的匹配度。44 年的老房子可能帶來銀行貸款上的障礙與潛在的高昂修繕成本，且高單價在舊透天市場中略顯突出，未來轉手流動性需謹慎評估。若您願意承受老屋維護風險並專注於長期資產配置，此物件是一個穩健的選擇；但若您計畫短期內自住或期待房價快速上漲，則建議多加比對新成屋與房齡較低之物件。
問與答
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