三民左營鼓山買屋  左營買屋 / 左營買房 - R15崇德商圈＊兩間店面＊二樓住家2個車位

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~5388 萬~~4980 萬 (含車位價)
參考單價：38.56 萬/坪
地址：高雄市左營區文萊路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：王家之戀
總坪數：129.14 坪 (包含車位面積)
主建物面積：80.95 坪
附屬建物面積：6.12 坪
共同使用：42.07 坪
土地面積：11.55 坪
樓別/樓高： 1~2樓 / 17樓
屋齡：24 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2463 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告 (編號：998535)

1. SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	黃金地段與交通優勢：位於左營崇德商圈核心，鄰近 R15 捷運站、國道入口及三鐵共構，交通便利性極高。商住合一營收潛力：一樓兩間店面加二樓住家，具備自住兼投資收租的功能，且為三角窗店面，展示面佳，利於營業。生活機能完善：緊鄰漢神巨蛋、新光三越、自由黃昏市場及植物園微笑公園，滿足餐飲購物與休閒運動需求。車位資源稀缺：含兩個平面車位，在都會區中屬於高價值附屬資源。
劣勢 (Weaknesses)	購屋門檻較高：總價 4980 萬，對於一般自住房客或初次置產者而言，資金壓力較大。建物屋齡較長：屋齡已達 24 年，可能面臨未來維修基金增加、老舊設備更新或貸款年限受限的問題。土地登記性質：商品為「商業用」建築，稅負計算（如房稅、地價稅）與一般住宅不同，且銀行貸款成數與利率通常較低。
機會 (Opportunities)	租金收益穩定：崇德商圈人潮穩固，店面出租行情看好，二樓住家亦可作為獨立租賃單位，雙重營收來源。區域發展潛能：左營區持續升溫，R15 捷運通車後人流聚集效應顯現，長期資產增值空間可期。生活品質提升：鄰近學區與公園，適合有小孩家庭居住或經營親子相關事業。
威脅 (Threats)	實體店面衝擊：隨網購普及，部分傳統商店營業可能受影響，若無法轉型易有空置風險。流動性較低：商用不動產的交易買賣週期通常比一般住宅長，急需用錢時可能不易脫手。利率波動風險：高總價物件對利率敏感，若升息或金融政策調整，貸款負擔與持有成本將隨之增加。

2. 物件評論

購買建議： 此物件對於**「重視長期資產配置」或「有營業計畫」**的買家而言，是值得考慮的優質標的；但若您是純自住且預算緊湊的購屋者，則需謹慎評估資金規劃。

主要理由：

地段價值穩健：左營崇德商圈配合 R15 捷運及大規模開發案，該區域的居住與商業氛圍皆持續升溫，長期保值性強。
產權配置獨特：兩間店面搭配住家空間，提供了一樓進貨、二樓辦公或居住的靈活空間，對於小型工作室或家庭事業非常合適。
持有成本考量：需注意商業用地的稅負較住宅高，且銀行核貸成數通常低於一般住宅，建議您在洽談前先與信貸確認貸款資格與利率條件，並評估未來維護老舊建物的潛在費用。

總體而言，這是一個兼具居住品質與投資潛力的混合使用物業，適合尋求資產多元化配置的客戶。