楊梅區瑞梅國小華廈  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 506 舞揚１綻｜近楊梅交流道｜瑞梅國小｜方正2房車華廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：960 萬 (含車位價)
參考單價：27.54 萬/坪
地址：桃園市楊梅區新農街二段 110巷 16號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114竹113715
法院別：桃園法院
投標日：115/05/06
保證金：192 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
社區：舞揚１綻
格局： 2房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：34.86 坪 (包含車位面積)
主建物面積：18.45 坪
附屬建物面積：1.07 坪
共同使用：15.34 坪
車位坪數：7.55 坪
土地面積：5.08 坪
樓別/樓高： 5樓 / 9樓
屋齡：12 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
車位描述：B2-48號
電梯：有

詳細資訊

車位坪數：7.55 坪
管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格優勢：第二標底價 960 萬，相比第一標 1200 萬有顯著折扣，單價約 27.5 萬/坪，在楊梅區屬合理區間。 2. 地理位置：近楊梅交流道，交通便利，且為瑞梅國小學區，對居住或學區需求具吸引力。 3. 戶型格局：方正 2 房 2 廳，格局使用率高，且屋齡 12 年，社區相對新穎。 4. 專業資訊：由 104 法拍網專業團隊協助，提供法律與代書專業分析，資訊透明度高。
劣勢 (Weaknesses)	1. 車位風險：雖總坪數含車位，但明確註記「拍定後不點交」，車位屬約定專用部分，需由共有人協議使用，無法保證實際使用權。 2. 交屋狀況：屋內有債務人居住及大量雜物，且為「依現況點交」，拍定後需自行清理並處理搬遷問題，時間成本較高。 3. 衛浴數量：僅 1 間衛浴，對於 2 房家庭或長期持有出租而言，使用便利性稍顯不足。 4. 潛在干擾：因屋內仍有債務人居住，雖無租約，但可能面臨搬遷協調過程中的溝通摩擦。
機會 (Opportunities)	1. 投資報酬：若順利取得產權，低價購置高使用坪數物件，未來若轉手或出租，在楊梅區具備競爭優勢。 2. 學區價值：瑞梅國小學區屬性穩定，若作為自售或長期投資，具備增值潛力。 3. 價格優勢：第二標價格低於原市價，若成交價能控制在底價附近，即具相當高的安全邊際。
威脅 (Threats)	1. 執行風險：法院雖已調查無重大瑕疵，但仍保留「得不點交」條款，若遇特殊情事（如法院裁定），買方可能無法順利點交。 2. 車位爭議：車位不點交可能引發產權與使用權的長期糾紛，需付出額外法律成本或協商成本。 3. 市場波動：法拍屋價格雖低，但未來房市若低迷，出售時可能受限于標的屬性（法拍屋污名），流動性較一般二手房為弱。 4. 隱形成本：清理雜物、稅金、未結清之水電瓦斯等費用需買方自負，可能超出預設預算。

物件評論

此物件位於桃園楊梅核心區域，學區與交通條件優異，且第二標價格較初標有顯著降幅，對於懂法拍流程、有心理準備處理交屋問題的買家而言，是一筆值得考慮的投資機會。然而，**「車位不點交」與「屋內有現居住者」**是兩大核心風險。若您並非法律或房產專家，或急需自住且希望快速入住，此物件可能帶來較大的心理負擔與執行難度。建議僅建議有法拍經驗、能負擔清理與搬遷成本，並對楊梅區長期發展有信心者參與標購。

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