善化｛貝森朵夫２｝收  善化買屋 / 善化買房 - 大台南房仲王善化｛貝森朵夫２｝收租７套房透天（Ａ）

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1268 萬 (含車位價)
參考單價：22.67 萬/坪
地址：台南市善化區牛庄地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：貝森朵夫２
格局： 7房(室) 7衛 7陽台
總坪數：55.93 坪 (包含車位面積)
主建物面積：52.33 坪
附屬建物面積：3.6 坪
土地面積：40.6 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：10 年
法定用途：收租７套房透天
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：獨立車庫

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：私立灣裡街幼兒園
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場 OK便利商店台鐵善化門市
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 性價比高：總價 1,268 萬元擁有近 56 坪土地與建築（含獨立車庫），單價約 22.67 萬/坪，相較同區域透天或公寓具價格優勢。 2. 產能明確：目前規劃為 7 房 7 衛套房，具備完整收租效益，適合尋求現金流或長期投資之買家。 3. 居住機能完善：社區採 24 小時保全管理，管理費每月 1,200 元相對低廉；鄰近市場、超商及公園，生活步調便捷。 4. 屋況新穎：屋齡僅 10 年，且每房配有陽台與通風窗，採光與通風條件良好，減少維護折舊壓力。
劣勢	1. 區域屬性限制：位於台南善化區，屬衛星城鎮，相较于核心都會區，未來房價增值潛力可能較有限。 2. 密度較高：整棟規劃為 7 戶套房，人員流動性較大，若買家意圖自住，私密性與居住安靜度可能不如獨立透天。 3. 維護成本隱憂：雖為新全厝，但 4 樓高層透天涉及多戶獨立動線，隨著使用時間增加，公共設施與水電管線維修責任需釐清。 4. 流動性較低：多戶套房型態的透天厝，轉手對象多為投資者，潛在買家群體比一般住宅來得狹窄。
機會	1. 租金收益穩定：善化區鄰近工業區與交通節點，租屋需求相對穩定，若租金水準能維持，投資報酬率具吸引力。 2. 社區環境優化：鄰近學校及公園，未來若區域規劃改善，可進一步提升居住品質與資產價值。 3. 租金收益提升：管理費低廉，若租金價格能隨通膨調整，將進一步拉高投資回報率。
威脅	1. 市場波動風險：房市若進入下行期，高總價的大坪數透天較難脫手，轉手週期可能拉長。 2. 租戶管理風險：多戶套房型態易受租戶行為影響，若遇租戶退租或房產損壞，將增加空置成本與修復費用。 3. 法規變更：租稅政策或建物使用執照若有所調整，可能影響套房合法性或持有成本。