台南美美房屋善化國  善化買屋 / 善化買房 - 台南美美房屋貝森朵夫2收租7套房透天B

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1298 萬
參考單價：21.82 萬/坪
地址：台南市善化區牛庄地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 7衛
總坪數：59.48 坪 (不含車位面積)
主建物面積：55.88 坪
附屬建物面積：3.6 坪
土地面積：42.11 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：10 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
鄰近學校：茄拔國小.善化國中.善化國小.善化高中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋齡新：屋齡僅 10 年，屬於輕屋齡物件，結構狀況良好，近期維修負擔較小。 2. 格局特殊：7 房 7 衛的設計，若作為投資出租，極具坪效與收租潛力。 3. 維護成本低：每月管理費 1200 元相對合理，且社區具備 24 小時保全，安全性高。 4. 學區優勢：鄰近多所學校（茄拔國小、善化高中等），租金需求穩定，轉手時也有家庭客源。
劣勢 (Weaknesses)	1. 單價偏高：參考單價 21.82 萬/坪，在善化區屬於偏高價位，需確認租屋收益率是否能支撐。 2. 無車位產權：總坪數未包含車位，需另行租用（約 1000 元/月），增加使用成本與不便。 3. 單間坪數小：59.48 坪分攤 7 房，每間房坪數有限，可能影響居住品質或單房租金上限。 4. 居住屬性模糊：雖描述為家庭居所，但 7 房設計更偏向投資型套房，自住舒適度可能不如標準住戶。
機會 (Opportunities)	1. 租金收益潛力：若出租率維持高檔，可透過 7 套格局創造穩定現金流。 2. 區域發展：善化區近十年持續開發，隨著台南科学园区效應，潛在購屋族群與租客可能增加。 3. 低維護成本：新成屋加上低管理費，意味著持有成本較低，淨收益空間可觀。
威脅 (Threats)	1. 投資品流動性：投資型透天或分割戶在二手市場轉手時，選擇對象較少，可能影響變現速度。 2. 租金市場波動：依賴租金收益的物件，易受區域供需關係影響，若租金下跌將直接衝擊投資報酬。 3. 區域房價區間：善化區房價漲幅相對緩慢，若期待資本利得（房價增值），空間可能有限。

2. 物件評論

總結：適合投資抱負者，一般自住家庭建議再斟酌。

此物件是否值得購買，取決於您的購屋目的。

若是為了投資收租：此物件具備高潛力。10 年屋齡代表結構新且維修成本低，7 房 7 衛的配置在學區周邊非常適合長租或套房出租，能創造穩定現金流。1200 元的低管理費與保全設施也增加了持有期間的競爭力。
若是為了自住：則需谨慎評估。59.48 坪的空間要容納 7 個房間，代表單間使用面積較小，居住舒適度可能不如一般家庭式透天。此外，無車位產權且需另租車位，對於多車家庭而言是一大不便。

建議理由：由於單價接近 22 萬/坪，在善化區屬於中高價，建議您在購買前，務必向房仲索取該建案或周邊近期的實際出租價格與空屋率數據，計算投資報酬率是否理想，並確認 7 房格局在未來二手轉售時是否容易吸引下家，以確保資金安全。