台南美美房屋近善化  善化買屋 / 善化買房 - 台南美美房屋善化貝森朵夫2收租7套房透天

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1298 萬~~1268 萬
參考單價：22.67 萬/坪
地址：台南市善化區牛庄地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 7房(室) 7衛
總坪數：55.928 坪 (不含車位面積)
主建物面積：52.329 坪
附屬建物面積：3.599 坪
土地面積：40.6 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：10 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1200 元/月
鄰近學校：茄拔國小.善化國中.善化國小.善化高中
鄰近公園：社區公園
生活機能：社區市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋分析報告：台南善化貝森朵夫透天厝

以下針對編號 1350970 之物件進行買方視角分析，協助您釐清購買價值與潛在風險。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 屋況新穎：屋齡僅 10 年，建物相對新成屋，減低未來修繕成本與風險。 2. 投資收益潛力：配置為 7 房 7 衛之套房格局，具備穩定收租條件，適合追求現金流之買家。 3. 價格門檻適中：總價約 1268 萬至 1298 萬之間，參考單價約 22.67 萬/坪，在區域內具一定競爭力。 4. 生活機能完善：鄰近多所學校（茄拔國小、善化高中等），且市場與公園設施俱全。
劣勢 (Weaknesses)	1. 地段屬性限制：位於善化區牛庄，非台南市區核心，增值潛力與轉手流動性可能不如市中心。 2. 高密度居住隱憂：7 房設計意味著單位坪比較小或隔間多，若買方擬自住，隱私性或空間寬敞度可能受限。 3. 數據不一致：資料顯示總價有 1268 萬與 1298 萬之落差，需確認最終議價範圍。 4. 管理費待釐清：每月 1200 元管理費對於整棟透天而言較低，需確認是整棟共用或每戶分別計費。
機會 (Opportunities)	1. 產業輻射效應：鄰近善化工業區與台南科學園區周邊，租屋需求可能源自在地就業人口。 2. 學區價值支撐：鄰近國小、國中至高中學區完整，若轉售或出租給學生家庭具吸引力。 3. 低利率環境：在市場景氣波動時，高收租率物件相對抗跌，可作為資產配置的緩衝。
威脅 (Threats)	1. 租賃空屋風險：7 套房若無法全數出租，將直接影響投資回報率與持房成本。 2. 房價波動：非核心區域房市易受整體景氣影響較大，可能面臨漲幅有限或調整壓力。 3. 維護負擔：隨屋齡增加，整棟 4 樓透天之公共設施或外牆修繕費用可能上升。