台南美美房屋復興國  東區買屋 / 東區買房 - 台南美美房屋專摩根１６８高視野大套房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：438 萬
參考單價：31.84 萬/坪
地址：台南市東區中華東路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1廳
總坪數：13.758 坪 (不含車位面積)
主建物面積：8.043 坪
附屬建物面積：0.704 坪
共同使用：5.011 坪
土地面積：1.226 坪
樓別/樓高： 8樓 / 14樓
屋齡：18 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：826 元/月
鄰近學校：復興國小.復興國中
鄰近公園：文化中心.平實公園
生活機能：崇德市場.後甲黃昏市場
面臨路寬：30米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優越：位於台南市東區中華東路二段，周邊有文化中心、平實公園等景點，生活機能成熟。 2. 價格適中：總價 438 萬對於東區而言屬較親民的入門價位，參考單價約每坪 31.84 萬元，符合市場行情。 3. 格局實用：雖為套房型態，但規劃為一房一廳，私密性較一般開放式套房佳，適合情侶或小家庭居住。 4. 交通便利：鄰近公車站及高速公路交流道，通勤與移動相當方便。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：屋齡達 18 年，可能面臨外牆修繕或管線老化的問題，需留意大樓的公共基金狀態。 2. 無車位：總坪數不包含車位，在市中心居住可能增加停車麻煩與額外費用。 3. 坪數較小：約 13.76 坪的空間，長期居住或家庭人口增加後會顯得空間擁擠。 4. 高樓層依賴電梯：位於 8 樓（總 14 樓），對電梯依賴度高，若遇到停電或設備維修會造成不便。
機會 (Opportunities)	1. 出租潛力佳：周邊有學校與公園，且靠近通勤幹道，對於學生、上班族或小家庭來說，租賃需求穩定。 2. 資產價值：東區為台南發展成熟區域，隨著地區建設持續優化，長期持有可能保值。 3. 裝修調整空間：因屋齡稍長，若業主願意配合翻新或價格議價，買方可依喜好調整居住環境。
威脅 (Threats)	1. 老屋維護成本：隨著時間增加，未來可能面臨大規模維修費用提撥，影響持有成本。 2. 市場波動風險：房地產市場受經濟與政策影響，若遇市場下修，小坪數產品的流動性可能較低。 3. 競爭壓力：同區域可能有其他新成屋或轉手物件競爭，需評估房產本身的條件是否具備競爭力。

2. 物件評論

這份資料顯示的是一套位於台南市東區的「摩根 168」高視野套房住宅。對於一般購屋者而言，此物件值得考慮，但取決於您的具體需求與持有目的。

主要理由如下：

適合對象：非常適合作為首購族、投資收租（如租給上班族或學生）或無車家庭的伴侶居住。438 萬的總價在東區屬於低門檻選項，且 1 房 1 廳的設計比標準套房更具質感與隱私。
潛在考量：屋齡 18 年雖非老舊危房，但建議您在議價時應將翻修費用（如電路、水電、防水）納入預算，並務必確認大樓的管理費與公共基金是否充足。此外，由於沒有車位，您需額外評估周邊停车的難易度與成本，這可能長期影響居住便利性。

若您的目標是「以較低成本進入東區核心生活圈」且能接受無車位的條件，這是一個不錯的起點；若是追求新穎建築或需要停車便利的家庭，則建議再擴大搜尋範圍。