鶯歌大樓房價鶯歌小張  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鳳鳴重劃區旁★買一層送一層★7+8樓大5房＋車位

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1868 萬 (含車位價)
參考單價：37.46 萬/坪
地址：新北市鶯歌區永福街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：山水綠庭
格局： 5房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：49.86 坪 (包含車位面積)
主建物面積：33.29 坪
附屬建物面積：5.21 坪
共同使用：11.36 坪
土地面積：10.8 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：81 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：3000 元/月
朝向方位：坐東南朝西北
鄰近學校：鳳鳴國小鳳鳴國中
鄰近公園：鳳福公園、永吉公園
生活機能：三元市場、大湳市場
附近交通：鶯歌火車站、未來福德捷運站、國道三號三鶯交流道
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間利用率極高：採買一層送一層模式，7+8 樓設計提供大坪數五房格局，擁有約 10 坪私密露台，居住品質優異。 2. 格局配置完善：上下層內梯設計隱私性佳，含車位且管理費合理，生活機能完整（市場、公園、學校均鄰近）。 3. 交通潛力足：鄰近鳳鳴重劃區，未來捷運福德站及台鐵鶯歌站交通便利，串聯國道一、三號。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：建築年份較早，購屋前需詳細檢查結構、外牆漏水及管線老舊問題，後續維護成本可能較高。 2. 頂樓特性：位於 8 樓（頂層），夏季熱度或防水隔熱設施需特別留意，避免長期住家品質受損。 3. 單價考量：參考單價約 37.46 萬/坪，在鶯歌區域屬中高價位，需確認實際使用坪數是否符合理想。
機會 (Opportunities)	1. 地段增值空間：隨著捷運福德站通車及重劃區開發成熟，房產轉手或出租潛力有望提升。 2. 家庭居住需求：五房大格局符合多代同堂或有養寵物的家庭需求，可創造獨立生活空間。
威脅 (Threats)	1. 老屋修繕風險：社區公共設施若需更新（如電梯、外牆），可能涉及高額共同負擔。 2. 市場波動：整體房市走勢若轉弱，此類高單價老宅在轉手流動性上可能面臨挑戰。

物件評論

這間位於鶯歌鳳鳴重劃區的「山水綠庭」戶，從買房者的角度來看，是一間值得深入考察並考慮購買的物件，特別適合重視居住空間與未來生活機能的族群。

主要理由如下：

性價比優勢明顯：雖然參考單價看似不低，但透過「買一層送一層」的設計，實際可使用的坪數與空間感遠大於一般標準房宅，對於需要多間房室或熱愛露台生活（如園藝、寵物）的家庭而言，居住體驗極佳。
地段增值潛力：基地座落於鳳鳴重劃區核心，且鄰近未來捷運福德站，隨著交通建設完竣，該區域的便利程度與房價支撐力有望持續提升。

建議事項：由於屋齡已逾 30 年（依據民國 81 年估算），在簽約前務必聘請專業技師進行房屋結構與防水檢測，並查詢社區公設基金提撥狀況，以確保長期居住安全與權益，方為穩健的投資決策。

問與答

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鶯歌大樓房價

張嘉木(仲介，收取服務費)

暱稱：鶯歌小張

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證號: (91)登字第007429號

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