鳳山買屋 / 鳳山買房 - 低總價-鳳西國小公園首排大4房美華廈

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：728 萬
參考單價：20.93 萬/坪
地址：高雄市鳳山區長樂街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：34.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.84 坪
附屬建物面積：2.94 坪
共同使用：7 坪
土地面積：6.05 坪
樓別/樓高： 3樓 / 7樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：鳳西國小,鳳西國中
鄰近公園：大東藝術中心
生活機能：鳳西黃昏市場
附近交通：大東捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格實惠：總價 728 萬在鳳山區屬於低總價，單價約 20.93 萬，對預算有限但需求大戶的家庭友善。 2. 稀缺格局： 4 房 2 廳設計，室內坪數近 35 坪且無車位壓迫，對於需要獨立空間的大家庭非常實用。 3. 景觀與通風：位於公園首排且無遮蔽物，採光佳、視野開闊，一層兩戶的配置也讓電梯等待時間較短。 4. 生活機能強：鄰近鳳西國小（明星學區）可步行上學，周邊有黃昏市場、五甲商圈及大東捷運站，日常生活便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡老舊：建築距今約 32 年，外牆與公共設施可能隨時間老化，需特別留意維修狀況。 2. 無車位包含：總坪數未含車位，購屋者需額外評估是否購入或租停車位，增加額外成本。 3. 樓層非頂樓：位於 3 樓/7 樓，雖然有電梯且避開底層潮濕與高樓風大問題，但景觀高度有限，隱私性略遜於高樓層。 4. 銀行授信：老舊大樓可能影響銀行貸款成數或放款條件，需預先與銀行確認貸額。
機會 (Opportunities)	1. 產品稀缺性：低總價下的 4 房大坪數房源在市場上極為罕見，未來轉手時針對家庭客群仍有競爭力。 2. 公共建設：鄰近大東捷運站及鳳西國中，若周邊社區再更新或公園環境優化，有助於房價穩健。 3. 自住舒適度：買家可直接入住改善居住空間，無需擔心老舊電梯等待期間長，一層兩戶使用效率高。
威脅 (Threats)	1. 重大修繕風險：屋齡接近或超過 30 年時，公寓或大樓常面臨大整建或重建議題，可能涉及高額共同費用。 2. 市場折舊趨勢：相較於新成屋，高齡住宅在投資報酬率與增值潛力上通常較弱，短期內升值空間有限。 3. 噪音潛在影響：公園首排雖景觀好，但假日遊客或晨昏時段的人潮活動可能帶來些許吵雜聲響。

物件評論

購買建議：值得優先考慮，適合注重學區與空間的自住家庭。

此物件在鳳山區域中具備極高的「性價比」。其主要賣點在於以有限的總價預算，就能獲得鄰近明星學區、擁有 4 房大格局且採光優異的居住空間。對於有小孩就學需求或三代同堂的家庭來說，步行上學的便利性與室內機能性是其最大優勢。

然而，在決定購買前，您必須考慮兩個關鍵因素：第一是屋齡問題，建議聘請專業驗屋師檢查管線、外牆及公共設施的維護狀況，以預判未來可能面臨的整修費用；第二是車位與貸款，由於價格未含車位且建物較老，需確認銀行是否能順利核貸，並評估自行購置或租賃車位的成本是否已納入總預算。若能接受其老舊特性並確認居住品質無虞，這將是一筆實用性極高的自住選擇。