台南美美房屋安平國  安平買屋 / 安平買房 - 台南美美房屋河邊春夢四大房Ｂ１平車電寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：960 萬 (含車位價)
參考單價：20.45 萬/坪
地址：台南市安平區育平九街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：46.95 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.82 坪
附屬建物面積：4.75 坪
共同使用：16.38 坪
土地面積：4.22 坪
樓別/樓高： 9樓 / 11樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析表

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 性價比高：總價 960 萬購買近 47 坪，單價約 20.45 萬/坪，在安平區老屋中屬於合理範圍。 2. 格局寬敞實用：4 房 2 廳 2 衛配置，適合多成員家庭（如三代同堂或二胎家庭）居住。 3. 樓層優勢：位於 9 樓（總高 11 樓），採光通風佳且較少噪音干擾。 4. 停車便利性：B1 坡道平面車位，相較於陡坡或深層地下室，出入更為便捷。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：32 年屋齡（約民國 90 年代），管線與外牆老化風險增加，需預留裝修預算。 2. 坪效限制：47 坪規劃 4 房，平均每個空間面積較小，實際居住舒適度可能受限。 3. 公共基金狀態未明：老社區通常已設立管理委員會，但需確認是否需大額修繕費（如更新電梯、外牆粉刷）。 4. 車位權屬細節：資料顯示總坪數不含車位，需確認 960 萬價格是否已包含車位使用權或需額外加購。
機會 (Opportunities)	1. 安平時區發展：安平區近年交通與景點建設增加，若屋況改善後 resale（轉手）仍有潛力。 2. 居家改造空間：4 房格局具備高改造彈性，可透過裝潢優化動線，吸引未來買家或提升自住品質。 3. 生活機能便利：鄰近學校、市場與公園，方便子女就學與日常採買，適合長期居住。
威脅 (Threats)	1. 老宅折舊風險：隨著屋齡增加，未來銀行融資成數可能降低，影響轉手流動性。 2. 維修成本上升：隨著樓層老化，水電、防水等潛在故障的維修費用將逐年提高。 3. 市場供需變化：若周邊有新成屋或更新穎社區推出，此物件在二手市場的競爭優勢可能減弱。

物件評論

這筆物件對於預算有限但對居住空間有硬需求的購屋者而言，具備一定的購買價值。主要理由在於總價相對低且擁有「高樓層」與「4 房電梯宅」這兩項在台南二手市場較難同時兼得的優勢，能有效降低家庭生活的壓迫感。

然而，建議 buyers 務必注意兩點：第一，由於屋齡已達 32 年，交屋前應進行仔細的驗屋檢查，確認管線與防水狀況，並評估後續翻修成本；第二，需向中介確認「960 萬」的價格是否已經包含車位價值，或是僅為房屋本體價格，以免預算超支。若您不介意老屋需要保養，且打算長期自住而非短期投機，此物件值得列入考察名單。