華翠大橋一樓
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中和永和房屋林宗盛 大持分縣民大道邊間一樓
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：
2600 萬
2500 萬 - 參考單價：90.84 萬/坪
- 地址：
新北市
板橋區
富山街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 3房(室) 2廳 1衛 1廚房
- 總坪數：27.52 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：27.52 坪
- 土地面積：14.74 坪
- 樓別/樓高： 1樓 / 4樓
- 屋齡：46 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 土地持分比例高：總坪數 27.52 坪，土地持分高達 14.74 坪，對於舊型透天或公寓而言，擁有較高的土地價值。 2. 採光條件優異：為邊間戶且具備三面採光特性，在老舊公寓中較難得，居住空間感與通風性應佳。 3. 生活機能便利：鄰近埔墘國小、永豐公園及市場商圈，步行即可滿足購物、接送子女與休閒需求。 4. 交通動線單純：附近有公車站點，雖無捷運直達標示，但鄰近主要幹道。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過高：屋齡達 46 年，接近或超過銀行核貸限制（通常為屋齡 + 貸款年限 < 70-80 年），可能影響買方申請貸款成數與額度。 2. 居住便利性低：一樓無電梯，對於高齡者或行動不便者不友善；且衛浴僅有一間，無法滿足三房家庭的使用需求。 3. 單價偏高：參考單價約 90.84 萬/坪，對於屋齡超過四十年的公寓而言，價格競爭性不足，需考量房價是否已達頂峰。 4. 一樓通病：地面層易受潮濕、蟲害影響，且隱私性與安全性較低樓層差。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 重建潛力：若位於危老或都更範圍內，高持分土地可能為未來重劃或重建帶來價差收益。 2. 裝修彈性：原屋況保留完整，買家可依據需求進行徹底翻新，改善隔音、防水與格局。 3. 自售轉手：此類高坪效、大持分的舊型住宅在特定族群（如投資客、附近居民）中仍具市場。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 資訊不一致風險：物件名稱提及「縣民大道」，但地址為「富山街」，雖地理位置相近，但仍需釐清宣傳是否誇張，避免後續糾紛。 2. 維修成本增加：老舊水電管線與公共設施恐需大規模整修，購屋後可能面臨額外的高昂維護成本。 3. 市場流動性低：高單價的老公寓在未來轉手時，面對新建案的競爭下，流動性可能較差。 4. 價格落差：總價標示 2500 萬與說明書中提到的 2600 萬存在差異，顯示雙方對議價空間或成本計算仍有爭議。 |
2. 物件評論
購買建議：建議持審慎觀察態度，暫非首選。
此物件雖擁有高土地持分與三面採光的亮點，且生活機能便利，但在以下兩點上存在顯著隱憂：
- 價格合理性存疑：每坪近 91 萬的單價對於屋齡 46 年的公寓而言偏高，通常同區域或類似條件的建物單價會更低。買家需確認該價格是否已充分反映土地價值，亦或是仲介溢價過高。
- 居住風險與貸款難度：一樓無電梯、僅有一衛及高屋齡，對於自住的舒適度與未來銀行核貸都會造成挑戰。若購屋目的是為了投資土地或都更潛力，則需進一步查詢該區塊是否有都市更新計劃。
總而言之，除非買家對該地段極度認同且預算寬鬆，否則同等預算建議可考慮較新穎的透天或電梯大樓，以平衡居住品質與資產安全。
問與答
中和永和房屋
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