大安區大廈  大安買屋 / 大安買房 - 413信義安和捷運【大廈】仁愛路四段122巷63號12樓-5

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：2061 萬
參考單價：102.28 萬/坪
地址：台北市大安區仁愛路四段 122巷 63號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114佳48531
法院別：台北法院
投標日：115/04/13
保證金：413 萬元
拍賣情況：待標
拍次：二拍
點交情況：點交
社區：鴻福大廈
格局：開放空間
總坪數：20.15 坪 (不含車位面積)
主建物面積：17.25 坪
附屬建物面積：0.4 坪
共同使用：2.5 坪
土地面積：2.13 坪
樓別/樓高： 12樓 / 14樓
屋齡：42 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

# 買房者物件分析報告

## 一、SWOT 分析

| 面向 | 內容 |
| :--- | :--- |
| **優勢 (Strengths)** | **1. 地段優質**：位於台北市大安區仁愛路四段，鄰近信義安和捷運站，交通便利且生活機能成熟。<br>**2. 樓層條件佳**：高樓層（12 樓/14 樓），採光與隱私性通常較好，且為電梯大樓。<br>**3. 價格誘人**：目前為第二拍底價 2061 萬元，相較第一拍流標價格（2574 萬）降幅明顯，單位約 102 萬/坪，在該區域具競爭性。<br>**4. 點交確定**：物產已空置超過 10 年且無人居住，確認可點交，無占用戶或租賃糾紛問題。 |
| **劣勢 (Weaknesses)** | **1. 屋齡較舊**：屋齡達 42 年，老屋貸款成數可能受限，年限較短，且未來維修風險增加。<br>**2. 缺乏車位**：標的明確不含車位，在仁愛路四段區域停车極為困難，需額外尋找租車或購車位成本。<br>**3. 使用現狀停擺**：目前斷水斷電且空置多年，拍定後需重新通水電並評估管線安全。<br>**4. 坪數較小**：總坪數僅 20.15 坪，主建物實坪約 17.25 坪，對於家庭居住而言空間有限。 |
| **機會 (Opportunities)** | **1. 投資改造價值**：由於價格低於市價且無人占用，買方可自行規劃裝修風格以符合自住或出租需求，提升資產價值。<br>**2. 社區更新潛力**：大安區部分老舊建築仍有重建或改建的潛在機會，長期持有可能享受地段增值。<br>**3. 資金挹注優勢**：法拍購屋若以現金或部分低貸方式操作，可節省高額利息支出。 |
| **威脅 (Threats)** | **1. 隱蔽瑕疵風險**：雖業權人宣稱無火災輻射問題，但房產已空置且老舊，仍需擔心海砂、鐵筋鏽蝕或地震受損等潛在結構安全問題。<br>**2. 額外成本不確定**：拍賣後需自行處理斷水電重啟、公設費繳納、及可能的屋內整修，預算可能大幅超支。<br>**3. 流動性風險**：高屋齡住宅未來轉手難度較高，受貸款年限與買方意願影響較大。 |

## 二、物件評論

此物件位於台北市大安精華區，地段價值明確且目前價格因法拍性質而具吸引力，對於尋求入主核心區域的購屋者來說，確實提供了一個低於一般市價的切入機會。然而，這並非適合所有買家的標的。**主要建議如下：**

**是否值得購買？**
若您是具備一定鑑價能力、資金規劃充裕，且願意承擔整修風險與時間成本的資深投資者或自創風格買方，此物件值得考慮；反之，若是首次購屋者或尋求即住安心舒適度的家庭客群，則建議謹慎評估。

**主要理由：**
1.  **地段與價格的性價比**：在仁愛路四段以低於一拍的價格入手，長期資產配置潛力仍在，但需扣除後續高昂的整修成本計算總價。
2.  **老屋隱憂需專業把關**：因屋齡長達 42 年且空置多年，購屋前務必聘請專業結構工程或驗屋人員進行確認（法拍通常不提供賞屋服務），以確保無重大結構隱患及水電管線安全。
3.  **生活機能考量**：需注意「無車位」在該區域帶來的長期不便性，以及小坪數對於居住舒適度的影響，這直接關係到未來的持有成本與轉手流動性。

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