永和區大樓  永和買屋 / 永和買房 - 506 福和雙子星【超低公設大廈】永貞路10巷14號8樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~3055 萬~~2445 萬
參考單價：54.73 萬/坪
地址：新北市永和區永貞路 10巷 14號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114壽134791
法院別：士林法院
投標日：115/05/06
保證金：489 萬元
拍賣情況：待標
拍次：三拍
點交情況：點交
社區：福和雙子星
格局： 4房(室) 2廳 2衛 3陽台 1廚房
總坪數：44.67 坪 (不含車位面積)
主建物面積：34.43 坪
附屬建物面積：4.83 坪
共同使用：5.41 坪
土地面積：5.56 坪
樓別/樓高： 8樓 / 11樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	實用率高：公設比極低，計算後約 12%，室內坪數（主建物）達 34.43 坪，空間使用價值高。點交保證：債權人確認現屋無人居住且提供鑰匙，拍定後可直接取回房產，無強拆困難風險。格局優異：四房兩廳雙衛的配置，適合多口家庭或需要獨立辦公空間的買方。樓層適中：8 樓位於總樓高 11 樓之中高層，通風採光通常較佳，且避開低樓層潮濕問題。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已老：35 年房產接近或超過一般銀貸門檻，未来貸款年限可能受限。隱憂未明：法拍標的無法入室勘驗，內部漏水、斷電或結構問題需投標後自行確認，裝潢預算需預留。無車位：附註明確標示不含車位，永和區停車成本可能較高，需另行尋找停車場。二手流動性：老屋及法拍成交紀錄較難作為一般市場參考，未來轉手速度可能較慢。
機會 (Opportunities)	價格折讓：從第一拍底價 3817 萬降至第二拍 3055 萬，跌幅達 20%，具備明顯的價格優勢。空間改造潛力：大坪數格局若進行現代化裝修，能符合當前市場對「大戶」的需求，提升出租或轉售價值。社區機運：永貞路一帶屬永和成熟生活圈，生活機能完善，長期居住穩定性高。
威脅 (Threats)	潛在維修費用：老屋常伴隨管線老化、外牆滲漏等問題，一旦發現重大瑕疵，整修成本可能吞噬購屋利潤。法律程序風險：雖為點交物件，但法拍過程仍須遵循強制執行法規定，若有特殊債權或佔用糾紛仍需時間處理。市場波動：若房市景氣持續低迷，高總價的 4055 萬級距物件可能面臨去化困難。

物件評論

此件【福和雙子星】屬於典型的「低公設比法拍老屋」，對於追求實用空間且具備一定風險承受能力的買方來說，值得考慮。

購買建議： 若您能接受房屋需要整修或您本身有裝修需求，這是一筆具有投資價值的標的；但若您是尋求「交屋即住、無隱憂」的首購族，則建議審慎評估。

主要理由：

價格優勢明顯：第二拍底價已大幅砍水至 3055 萬，相較同區域一般行情有吸引力，特別是考慮其 44.67 坪的大坪數。
空間利用率極高：在公設比不到 15% 的條件下，擁有近 35 坪主建坪，對注重居住實質面積的家庭而言是一大亮點。
風險可控：標的明確標示「點交」且無人居住，減少了法拍屋最麻煩的佔用問題，但仍需自行承擔內部屋況不明的風險。

建議您務必預留至少 200-400 萬的整修與法律費用緩衝，並在投標前至現場觀察外牆狀況及鄰里噪音情形，再做決定。

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