西門商圈大樓  中正買屋 / 中正買房 - 中山華廈大樓104西門捷運收租屋1

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：998 萬
參考單價：66.37 萬/坪
地址：台北市中正區衡陽路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新生報業大樓
格局： 1房(室) 1衛
總坪數：15.037 坪 (不含車位面積)
主建物面積：10.747 坪
共同使用：4.29 坪
土地面積：0.93 坪
樓別/樓高： 3樓 / 15樓
屋齡：45 年
法定用途：商業用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：福星國小弘道國中
鄰近公園：福興公園
附近交通：捷運西門站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

以下針對該筆物件之買房者觀點分析，包含 SWOT 分析及專業評論建議。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段極佳：位於中正區核心西門商圈，鄰近捷運西門站四號出口僅 26 公尺，生活機能與交通極為便利。 2. 低總價門檻：總價低於 1,000 萬台幣，對於首次置產或投資新手而言，進場門檻較低。 3. 租金穩定：已簽訂 12 年長期租約，承租方為海霸王飯店，月收現金流明確，且每三年調漲機制保障抗通膨能力。 4. 樓層條件： 3 樓位於中低段，在電梯大樓中方便進出，避開頂樓漏水或一樓隱私問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡已达 45 年，可能面臨銀行融資年限縮短、貸款成數受限，且後續居住安全與維護成本可能增加。 2. 使用分區：登記用途為「商業用」而非住宅，可能涉及較高稅率或無法落戶口，對自住者不具吸引力。 3. 格局有限：僅有 1 房 1 衛，坪數約 15 坪，功能單一，難以滿足家庭居住需求。 4. 無車位：總價中未包含車位，在市中心需額外尋覓停車方案，可能產生長期持有成本。
機會 (Opportunities)	1. 資產保值：台北市舊市區稀缺地段，若建案更新或環境改善，具備長期增值潛力。 2. 投資利基：作為收租投資標的，低總價結合穩定租約，能產生持續的被動收入。 3. 租金調漲：租約中包含每三年調漲 3% 條款，隨著通膨與市場行情，未來租金收益可能上修。
威脅 (Threats)	1. 租約到期風險：租賃期為 12 年，若屆時承租人搬離，將面臨空置期風險及重新尋找租客的費用。 2. 流動性較差：因屋齡較高且使用分區特殊，未來轉手時可能買受群體較小，流通速度不如新成屋。 3. 維護基金：老舊社區若有大修需求（如外牆、電梯更新），可能會向住戶或業主募集高額公設費。

2. 物件評論總結

購買建議：適合「純投資」型買家，不適合自住者。

此物件的核心價值在於其位於西門町核心區的稀缺地段與穩定的長期租約。對於資金有限但希望參與房地產市場、追求被動收入的朋友來說，這是一筆進場門檻低且風險相對可控的標的。每月近 2.3 萬的穩定租金流入，結合每三年的調漲機制，能提供一定的現金流保障。

然而，您必須正視屋齡 45 年的現實與商業用地的屬性限制。銀行貸款可能會有成數或年限上的嚴格要求，且未來轉手時流動性不如住宅產品。若您的購屋目的並非自住，而是長期持有收租並能接受較老的建築本體，這則物件值得列為優先考慮清單；但若您希望購買新穎、好貸的住宅自住，此戶則不建議入手。在簽約前，務必確認大樓是否有充足的公共基金以應對老屋維護，並詳讀租約中的細項條款，確保權益不受侵害。