松江南京捷運純辦  中山買屋 / 中山買房 - 中山大同好房松江南京捷運精華地段高樓純辦

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：6880 萬
參考單價：97.24 萬/坪
地址：台北市中山區松江地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：第一松江大樓
總坪數：70.751 坪 (不含車位面積)
主建物面積：60.4 坪
共同使用：10.351 坪
土地面積：7.367 坪
樓別/樓高： 11樓 / 11樓
屋齡：53 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 辦公
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：6785 元/月
管理描述：24小時保全
朝向方位：坐東朝西
鄰近學校：長安國小．長安國中
鄰近公園：松江公園
附近交通：松江南京捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件 SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段絕佳：位於中山大同交界精華區，鄰近松江南京捷運站，步行僅約 4 分鐘。 2. 生活機能成熟：周邊銀行、商場林立，四平街商圈氛圍濃厚，交通便利性高。 3. 管理維護良好：社區設有 24 小時保全，且外觀曾進行拉皮翻新，建築外觀維持相當不錯。 4. 停車收益穩定：車位目前處於穩定收租狀態，提供基礎現金流。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：已達 53 年，屬老舊建物，未來維修成本可能較高。 2. 坪效與格局複雜：70 餘坪空間規劃為 14 房，格局較零碎，若非商業分割用途，居住或辦公使用上需重新評估。 3. 使用限制：標明為「商業用」純辦物件，無法設籍作為住宅使用，且稅務成本（房屋稅、地價稅）通常高於住宅。 4. 總價門檻：總價近 6900 萬，資金需求大。
機會 (Opportunities)	1. 投資效益：若租金回報率合理，具保值及收租潛力。 2. 地段抗跌性：核心區域商辦在經濟穩定時仍有一定買家關注度。 3. 空間彈性：高樓層與電梯配置適合中小型企業設立據點或作為工作室使用。
威脅 (Threats)	1. 貸款難度：老舊商業建物，銀行核貸成數與年限可能較受限（例如貸款期間加屋齡不可超過一定限度）。 2. 市場流動性：相比住宅，商辦的買賣週期較長，轉手速度通常較慢。 3. 政策風險：政府對空屋或商用課稅政策若有變動，可能影響持有成本與投資報酬率。

物件評論總結

是否值得購買？ 若您是以「純投資」或「作為商業據點」為目的，此物件值得評估；若是為了「自住居住」，則不建議購買。

主要理由：

使用屬性限制：此為商業用途辦公空間，無法辦住宅設籍且稅費較高，不符合一般住家用戶的需求。
屋齡與貸款風險：53 年屋齡在銀行核貸上受限較多（貸款年限可能縮短），若需高額房貸，資金壓力較大。
地段優勢明顯：松江南京商圈為台北核心生活圈之一，租金支撐力尚可，但鑑於高單價（97 萬/坪）與老舊屋齡的折價因素，建議您務必核實「租金回報率」是否對得起總價成本，並確認未來是否有重建或拆除計畫，以免影響資產價值。