左營電梯社區左營高  左營買屋 / 左營買房 - 左營電梯社區左營高鐵特區-燙金臨路1+2樓店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1580 萬
參考單價：46.49 萬/坪
地址：高雄市左營區文川路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：蘋果森林
格局： 2房(室) 2廳 2衛
總坪數：33.986 坪 (不含車位面積)
樓別/樓高： 1樓 / 16樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：540 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：文府國小文府國中
鄰近公園：重愛公園
生活機能：家樂福、彩虹市集
附近交通：左營高鐵左營火車站國道1及國道10
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

左營高鐵特區蘋果森林（1+2 樓店住合一）購屋分析

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段優勢顯著：位於左營高鐵特區核心，鄰近家樂福與彩虹市集，交通便利（捷運、高鐵、國道），生活機能成熟。 2. 坪效極高：公設比僅 14.65%，實際室內使用空間寬敞，相較同區預售屋性價比高。 3. 房產形態多元：1+2 樓店住合一設計，可自住亦可經營事業或出租一樓店面，具租金收益潛力。 4. 管理成本低廉：每月管理費僅 540 元，長期持有成本相對較低。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較高：建物約 30 年房齡，可能面臨貸款年限縮短、審核嚴格或影響未來轉手流動性。 2. 無車位配套：總價與坪數不包含車位，購屋者需額外評估停車需求及周邊停車費成本。 3. 底樓干擾：一樓為店面使用，可能有較為頻繁的人潮進出或噪音干擾，居住私密性不如純住宅。 4. 格局特殊性：2 房 2 廳分布於兩層樓，對於有老人或行動不便者的家庭可能較不友善。
機會 (Opportunities)	1. 產業發展紅利：鄰近台積電 2 奈米廠區，長期可望吸引科技新貴族群進駐，支撐房價與租金需求。 2. 投資屬性強：若一樓店面租約穩定，結合高使用面積，可成為優質的收租資產或創業基地。 3. 區域發展潛力：重愛公園周邊環境優化，以及高鐵特區的持續開發，有望帶動保值空間。
威脅 (Threats)	1. 金融貸款風險：銀行對 30 年老建物的核貸條件通常較嚴格，購屋者需預留更多自備款或縮短還款年限。 2. 商業法規變數：店面使用若涉及住商混用規定，未來可能面臨執照管理或鄰避效應的潛在爭議。 3. 市場供需變化：高雄住宅供給量大，若科技產業移轉或經濟波動，店鋪租金可能受影響而下滑。

2. 物件評論

購買建議：適合投資者與創業者，純自住需考量屋齡。

此物件位於左營高鐵特區的核心地段，生活機能極為完善，且「低公設比」與「店住合一」的格局在該區域屬稀有產品，具備良好的抗跌性與租金潛在收益能力。然而，買房者必須正視三個關鍵問題：首先是30 年的屋齡可能導致房貸年限縮短或無法貸款，需提前確認銀行貸款條件；其次是不包含車位的成本需額外評估；最後是底樓店面帶來的私密性影響。

若您計劃以此作為收租資產、創業據點或有充足自備款能接受老屋，此物件具備高 CP 值與增值潛力；但若以追求安靜舒適的純家庭自住為首要考量，則建議慎重考慮，或優先選擇較新且無店面干擾的產品。

問與答

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左營電梯社區

邱君琦(仲介，收取服務費)

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