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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：7500 萬
- 參考單價：157.08 萬/坪
- 地址：
台北市
士林區
小東街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 4房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
- 總坪數：47.747 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：47.747 坪
- 土地面積：14.218 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 4樓
- 屋齡：54 年
- 法定用途：商業用
- 形式/類型：住辦/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件分析報告 (sid: 1357660)
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 地段與機能強勁：位於士林夜市周邊，生活機能極度成熟，鄰近捷運劍潭站，通勤便利。 收益穩定：目前已有租約，每月租金收入 6.8 萬元，可抵銷部分持有成本或作為投資回報。 空間格局寬敞：整棟透天共 47 坪，擁有 4 房 2 廳 2 衛，適合多代同堂大家庭居住。 使用彈性高：屬於住辦性質，兼具居住與營業用途，可依據需求調整使用模式。 |
| 劣勢 | 屋齡較高：屋齡達 54 年，未來可能面臨結構維護、漏水或更新改造的額外預算支出。 單價偏高：每坪參考單價近 157 萬，在老宅市場中屬於高價位區間，買入門檻較高。 無車位配套：總坪數未包含車位，對於台北市中心家庭而言，停車將是生活上的不便與額外成本。 噪音干擾：鄰近夜市，夜間人流與噪音可能影響居住品質，尤其對睡眠敏感者需注意。 |
| 機會 | 租金調整潛力：若進行適度裝修或優化店面形象，未來有提升租金的空間。 資產保值性：位於台北核心發展區（士林），長期來看具備一定的土地增值潛力。 自住與投資兼顧：住辦特性允許屋主自營事業或分租部分樓層，最大化房屋利用價值。 |
| 威脅 | 維修風險：老舊透天可能存在隱藏工程問題，購屋後恐需投入鉅額資金進行修繕。 市場波動：商業與居住混合用地的流動性有時不如純住宅，遇市場下行時去化速度可能較慢。 政策或租約風險：若未來法規變動影響商業登記，或現任租約到期未能續租，將暫時失去現金流。 |
2. 物件評論
此物件適合 「尋求長期持有並具備修繕預算」的投資客 或 「大家庭且需要營業空間」的自住買家。
主要理由如下：
- 地點價值難取代：士林夜市與捷運劍潭站的結合，確保了房屋的基本需求與租金支撐力。
- 財務風險需評估：高昂的單價加上老舊屋齡，意味著買入後的隱形成本（修繕、裝修）可能不低。若未預留足額資金進行整建，可能會影響居住安全或投資報酬率。
- 投資屬性強於自住：現況有穩定租金，但噪音與停車問題對純粹居住體驗略有折扣。若您能接受商業區的喧囂並願意投入後續管理，這是一筆具有保值性的置產標的；反之，若追求寧靜舒適的新宅環境，則需慎重考慮。
建議： 在簽約前務必請專業技師進行屋況勘查，確認結構安全與修繕預算，再根據自身資金狀況做最終決定。
問與答
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