中永和買屋-21喜美  士林買屋 / 士林買房 - 專任約~芝山雨聲邊間一樓-21喜美4619

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2480 萬~~2380 萬
參考單價：93.19 萬/坪
地址：台北市士林區雨聲街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 1廳 1衛
總坪數：25.54 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.91 坪
附屬建物面積：2.63 坪
土地面積：11.12 坪
樓別/樓高： 1樓 / 4樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置與環境：位於士林區雨聲街，鄰近芝山岩公園，環境清幽安靜。格局優異：為邊間單位，採光與通風較好；內部格局方正，空間使用效率高。功能完整：在 25.54 坪的小坪數中擁有三房設計，適合多人口家庭或需要獨立房間者。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡過高：屋齡已达 48 年，屬於老舊公寓，可能面臨管線老化、維護成本高的問題。樓層因素：位於 1 樓，隱私性較差，易受噪音與蟲害干擾，且可能有潮濕疑慮。無車位與電梯：總價不含車位，在台北市中心停車困難；老舊公寓無電梯，出入便利性稍嫌不足。單價偏高：參考單價接近 97.1 萬/坪，對於一棟近半世紀的老公寓而言，房價負擔比例較高。
機會 (Opportunities)	重建潛力：士林區部分老舊社區有重建需求，若位於特定更新計畫範圍內，長期增值空間可能存在。教育資源：該區域鄰近學校資源豐富，若符合學區需求，對於子女就學家庭具吸引力。購屋彈性：專任約可能意味屋主誠意較高，在議價空間或交屋條件上或許有談話餘地。
威脅 (Threats)	貸款難度：銀行對 40 年以上的老宅授信評估通常較嚴謹，可能導致買方需支付較高成數的首付。流動性風險：無電梯且為一樓的極端老公寓，未來轉手市場競爭對手多，流動性可能不如 newer apartments。隱患未知：高價購置老宅若未徹底勘驗，後續裝潢或結構修繕可能產生預算外的支出。

2. 物件評論

是否值得購買： 建議謹慎評估，僅在特定條件下才推薦購入。

主要理由： 雖然此物件擁有安靜的公園環境與實用方正的格局，但屋齡 48 年且為一樓公寓，潛在維護成本與生活不便性是必須面對的現實。最關鍵的問題在於單價已近百萬，相對於其老舊程度，價格溢價較多。若您購屋目的明確是為了學區就學、或計畫短期後參與重建，此物件尚可考慮；但若僅是尋求自住舒適度或保值增值，同預算下或許有其他房齡較新或設備更好的選擇。建議在簽約前務必確認銀行鑑價結果及詳細房屋結構狀況。