學區、交通便利、生活  竹東買屋 / 竹東買房 - 凱悅名園吸金超值(5投套)車位華廈1樓/出價談

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~698 萬~~638 萬 (含車位價)
參考單價：16.28 萬/坪
地址：新竹縣竹東鎮中興路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：凱悅名
格局： 5房(室) 5衛 1陽台
總坪數：39.19 坪 (不含車位面積)
主建物面積：29.26 坪
附屬建物面積：5.19 坪
共同使用：4.74 坪
土地面積：8.37 坪
樓別/樓高： 1樓 / 11樓
屋齡：34 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道機械式
車位描述：B1上層22號車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：二重國小、二重國中
鄰近公園：星都滙公5公園、民族公園
生活機能：伍聯社、美聯社、全家、7-11超商
附近交通：68快速道路、北二高、上員火車站、公道五路
面臨路寬：5米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	單價親民且空間寬敞：總價約 698 萬，參考單價低於 18 萬/坪，對於一處三十九坪、擁有五房五衛的住宅而言，價格具競爭力。投資收租潛力高：格局設計為獨立五套房，適合分租或作為長租投資，租金回報率預估不錯。生活機能完善：位於竹東鎮核心區，鄰近國小國中，且有超商、公園與快速道路交通樞紐，通勤與就學便利。
劣勢 (Weaknesses)	屋況較舊需整理：屋齡高達 34 年，且採「現況交屋不負瑕疵擔保責任」，買方需自行承擔翻新費用與風險。一樓特性限制：位於一樓可能面臨隱私不足、光線通風較差、以及蟲鼠或異味等常見問題，影響居住品質。車位使用不便：機械式坡道車位在高峰時段或操作時需小心，且舊社區的機械停車機具維護可能存在故障風險。
機會 (Opportunities)	翻新提升價值：若能利用現有價格優勢進行適當裝修，可大幅提升房屋轉售價值或租金收益。投資回報穩定：竹東學區與生活機能需求穩定，多套房格局在租賃市場有較明確的目標客群（如學生、教師）。公共空間分攤機制：兩棟大樓雖分開管理，但部分公設共用，若社區共識強，可維持基本居住環境。
威脅 (Threats)	隱藏瑕疵風險：屋況已老且無瑕疵擔保，恐有管線老化、漏水等潛在問題，需投入較高維修成本。貸款與轉手難度：高齡老宅可能影響銀行貸款成數或額度；一樓加舊屋的屬性可能在二手市場流通性較差。

2. 物件評論

此物件對於「預算有限且願意自行裝修」或是「以投資收租為主」的買方來說，是一筆值得考慮的交易。主要理由在於其單價極具吸引力，且五房五衛的格局在竹東鎮區屬難得的收租利器，總價控制良好。

然而，必須特別提醒您注意屋齡 34 年與現況交屋無擔保這兩個重大條件。這意味著您需要預留一筆可观的裝潢修繕基金，並承擔潛在的房屋結構風險。此外，一樓的居住特性需要您親自體驗確認是否接受光線與隱私狀況。

結論建議： 如果您是準備長期持有用於投資，且具備裝修工程資源，此標案具有高 CP 值；若您期望買入後能立即舒適入住或偏好低樓層隱私性，則建議慎重評估或尋求同區域房齡較新的替代品。

問與答

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新竹好房168

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經紀業名稱: 冠慶房屋仲介股份有限公司

證號: 102年登字245043號

我畢業國立台北商專銀行保險科，擁有財務分析理財實務專業能力，專營竹東新竹區房屋土地買賣租賃，提供免費估價鑑定，具備多項專業理財證照，曾擔任會計、出納、查帳員、才藝老師、專業保母、總機、仲介主任、、等職務，個性隨和多才，平易近人好交友，深耕各社區，能準確配對買賣需求，積極促成交易，歡迎您信任委託，值得信賴及託付。

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