全新整理立即可住  中西買屋 / 中西買房 - 河樂廣場整新有陽台套房#衛浴皆開窗

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：288 萬
參考單價：37.5 萬/坪
地址：台南市中西區南華街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 1房(室) 1衛 1陽台
總坪數：7.68 坪 (不含車位面積)
主建物面積：5.38 坪
附屬建物面積：0.53 坪
共同使用：1.77 坪
土地面積：1.31 坪
樓別/樓高： 5樓 / 7樓
屋齡：35 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：300 元/月
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：忠義國小建興國中
鄰近公園：水萍塭公園
生活機能：保安市場
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於中西區河樂廣場周邊，鄰近市政府生活圈，交通及生活機能便利。 2. 低總價入市：總價約 288 萬，對於首購族或預算有限者而言，進場門檻低。 3. 居住安心：屋內已全新整修，管線全面更新，且衛浴皆有開窗，通風採光較佳。 4. 持有成本低：每月管理費僅 300 元，後續持房成本相對輕鬆。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：屋齡約 35 年，可能影響銀行融資年限或貸款成數。 2. 樓層與電梯：位於 5 樓（共 7 樓），資訊未提及有電梯，高樓層爬樓梯對於長年居住或長輩較為辛苦。 3. 坪效與土地：建坪雖小（7.68 坪），但土地持分比例較低（1.31 坪），且無車位，停車可能不便。 4. 單價較高：考量屋齡，每坪約 37.5 萬的價格在老屋市場中屬高單價。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展：河樂廣場及美學館商圈持續整修，周邊環境優化可能帶動房價穩定。 2. 投資潛力：低總價易於轉手或出租，鄰近學校與市場，租賃需求相對穩定。 3. 自住便利：朝南座向有利採光，一房格局適合單身或小家庭獨立居住。
威脅 (Threats)	1. 老屋折舊風險：建築年限漸長，若無重建計劃，價值可能隨時間緩慢下滑。 2. 流動性風險：高單價的老式華廈可能在市場上競爭壓力較大，轉手速度取決於價格調整。 3. 維修隱憂：隨著屋齡增加，公共設施與管線維護費用可能在未来逐漸提高。