時尚裝潢一樓  中西買屋 / 中西買房 - 中西區美學館質感三房平車仁德歸仁土地

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1398 萬 (含車位價)
參考單價：52.3 萬/坪
地址：台南市中西區金城街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 1廚房
總坪數：26.73 坪 (不含車位面積)
主建物面積：19.39 坪
附屬建物面積：2.65 坪
共同使用：4.69 坪
土地面積：6.77 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：37 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓
車位：平面式車位

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：新南國小金城國中
鄰近公園：河樂廣場
生活機能：家樂福賣場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地段核心：位於中西區金城街，鄰近美學館、市政府及河樂廣場，生活與文藝機能極佳。 2. 無電梯便利性：一樓設計適合長者居住或行動不便者，無需爬樓梯。 3. 硬體維護狀況佳：已進行電線更新及部分水管更新，降低後續隱修風險。 4. 車位獨立：附設私有平面車位（車庫），解決市中心停車難題。 5. 格局實用：三房兩廳兩衛，空間規劃適合家庭或作為工作室使用。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：37 年屋齡可能影響貸款年限與未來轉手難度。 2. 樓層採光通風：一樓易受路塵、噪音干擾，且相對缺乏隱私。 3. 公寓型態限制：無電梯公共空間（雖在一樓），整體維護依賴住戶共識。 4. 單價較高：參考單價近 52 萬，在老公寓市場中屬高檔位，需斟酌性價比。
機會 (Opportunities)	1. 商圈再生潛力：隨著美學館與周邊更新，該區域保值性與租金需求穩定。 2. 改造空間：部分水管電線已更新，若再進行內部裝修，可大幅提升居住質感。 3. 特定客群需求：適合不喜爬樓梯的高齡買家、或需鄰近市中心資源的租戶。
威脅 (Threats)	1. 建築老舊風險：需確認大樓公共設施維護狀況及管委會運作，避免老化問題。 2. 市場流通性：高單價與高屋齡組合，可能縮短潛在買家來源。 3. 地理因素：一樓住宅在梅雨季節需注意排水與淹水風險（建議實地觀察）。 4. 資訊一致性：廣告標題提及仁德歸仁，但實際地址為中西區，需釐清是否有行政區劃或稅務差異。

物件評論

此物件位於台南市核心區域中西區，擁有極佳的地理位置與生活機能，特別適合尋求市中心便利且重視「無電梯便利性」的購屋者。主要亮點在於一樓免爬樓梯設計搭配私有車位，加上內部電線水管已更新，居住安全度高。然而，37 年的屋齡與相對較高的單價是您必須考量的重點，建議將此視為長期持有的資產或為長輩規劃退路。若您能接受老舊公寓的潛在維護問題，並透過價格協商來反映屋齡折舊，此物件仍具備相當的購買價值。