法拍屋代標推薦  鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 合家歡✦LB10國華站✦鶯歌區西湖街2之14號6樓大樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：~~816 萬~~654 萬
參考單價：22.76 萬/坪
地址：新北市鶯歌區西湖街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：114松117278
投標日：115/4/28
社區：合家歡
總坪數：28.74 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.58 坪
附屬建物面積：2.8 坪
共同使用：3.36 坪
土地面積：3.68 坪
樓別/樓高： 6樓 / 12樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：其它
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格實惠：總價約 654 萬，單價每坪約 22.76 萬，在新北市具有較高的性價比。 2. 交通潛力：鄰近捷運三鶯線 LB10 國華站（興建中），未來通勤便利性預期將提升。 3. 學區資源：步行約 5 分鐘即可到達昌福國小，適合有學齡子女的家庭。 4. 建築型態：十二樓中之六樓為中間層，採光通常不錯，且具備電梯便利設施。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡已达 30 年，可能涉及貸款成數受限或銀行鑑價較低的問題。 2. 無車位：總坪數未包含車位，需額外解決停車問題，對通勤需求者是一大考量。 3. 法拍性質：屬法院拍賣案件，交易流程與一般仲介買賣不同，且房屋內部現況可能無法事先詳查。
機會 (Opportunities)	1. 捷運效應：隨著三鶯線通車在即，該區域房價上漲空間可期。 2. 投資標的：若作為出租用途，鄰近學校與交通點位的優勢有利於租金回報率。 3. 自行裝修：透過法拍較低的入手價格，可預留預算進行翻新裝修，提升居住品質或未來轉手價值。
威脅 (Threats)	1. 潛在糾紛：雖廣告宣稱保證交屋，但法拍屋仍偶有原屋主或租戶拒不搬遷之風險。 2. 隱藏瑕疵：房屋內部結構或漏水等問題若未經專業鑑定，可能導致後續維修成本高昂。 3. 資金壓力：除底價外，若銀行鑑價不足，買方需自籌更多現金補足差額。

2. 物件評論

這棟位於鶯歌區的「合家歡」大樓法拍屋，對於預算有限但重視交通與學區資源的購屋者來說，是一個具備潛力的標的。其核心優勢在於相對親民的入手門檻（總價約 654 萬）以及捷運三鶯線帶來的長期增值潛力。然而，30 年的屋齡意味著您必須預留一筆裝修預算，且銀行貸款條件可能會受限，這需要您在購置前仔細評估自身資金調度能力。此外，法拍屋的購買流程與法律風險高於一般住宅，建議您務必確認產權清楚、無佔用糾紛，並親自至現場查看房屋實際狀況後再行投標。若您不介意老屋翻新且追求低買入成本以換取未來利基，此物件值得納入考慮範圍；反之，若偏好新成屋或極度重視貸款便捷性，則建議謹慎評估。

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