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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：558 萬
- 參考單價：20.28 萬/坪
- 地址：
台南市
北區
開元路
地圖
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- 格局： 4房(室) 1廳 2衛 2陽台 1廚房
- 總坪數：27.51 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：25.17 坪
- 共同使用：2.34 坪
- 土地面積：9.45 坪
- 樓別/樓高： 3樓 / 5樓
- 屋齡：44 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地點優越：鄰近成大校園與開元商圈，生活機能與租屋需求旺盛。 2. 交通便利：靠近台南火車站，周邊道路網絡完善。 3. 格局實用：同坪數下擁有四房兩衛，空間利用率極高，適合大家庭或投資分割。 4. 採光良好：雙陽台設計且屋齡雖高但採光佳，居住舒適度有保障。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡偏高：已達 44 年，接近老舊公寓門檻，可能涉及結構安全與修缮問題。 2. 交通型態：未列明電梯設備，位於 3 樓雖不高但對長者或不方便爬樓梯者不友善。 3. 價格考量：每坪單價約 20.28 萬，對於高齡公寓而言屬中高價位。 4. 區域標示混淆：標題提及永康，實際地址為北區開元路，需確認學區與行政歸屬。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 投資報酬率：鄰近成大，潛在租屋市場穩定，適合投資收租。 2. 改建潛能：若土地整合有成，老宅可能有都市更新或重劃的增值潛力。 3. 翻新改造：透過內部裝修可提升居住品質，並增加未來轉手競爭力。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 融資限制：銀行對於屋齡超過一定年限的房產，貸款成數或年期可能受限。 2. 維護成本高：老舊房屋需預留預算處理管線、漏水或外牆修繕。 3. 市場流動性：高齡公寓在二手房市場較難快速轉手，除非價格具絕對吸引力。 |
2. 物件評論
購買建議：值得列入考量的投資性或首購型標的，但需審慎評估屋況。
此物件最大的亮點在於「同坪數下的極致格局」與「核心地段」。在台南市中心以近 560 萬取得 27.51 坪的四房兩衛公寓，且位於成大旁開元商圈，對於需要大量空間的家族或尋求穩定租金回報的投資者而言，CP 值極高。3 樓的中間層數也避免了底層與頂樓的缺點。
然而，44 年的屋齡是必須正視的風險點。建議在簽約前務必聘請專業技師進行房屋安全鑑定，確認是否有漏水或結構隱憂，並諮詢銀行對於此類房產的貸款成數上限。若您預算有限但需要市中心位置，且願意承擔未來可能的修繕成本，此屋值得入場；若您追求全新電梯社區或長期保值無縫隙的資產，則需斟酌再三。
問與答
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梁素美(仲介，收取服務費)
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