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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1850 萬 (含車位價)
- 參考單價：20.86 萬/坪
- 地址：
台南市
永康區
永大一路
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：88.67 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：58.55 坪
- 附屬建物面積：7.8 坪
- 共同使用：22.32 坪
- 土地面積：6.44 坪
- 樓別/樓高： 1~4樓 / 15樓
- 屋齡：31 年
- 法定用途：住商用
- 形式/類型：商用/ 電梯大樓
- 車位：坡道平面式
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地理位置優越：位於永康永大商圈核心，鄰近探索公園與永大夜市，生活機能完善，人流穩定。 2. 空間規劃佳：總坪數達 88.67 坪，擁有 3 房、2 廳及 3 衛，對於大家庭或需要居家工作室的買家相當寬敞。 3. 潛在收租收益：樓下店面目前由自助洗衣店承租，若購買後保留此用途可提供被動收入。 4. 管理費低廉：每月僅需支付 700 元管理費，持有成本相對較低。 5. 價格彈性大：屋主誠意出售且標明可議價，有爭取較佳成交價的空間。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較老：建案已達 31 年，未來可能面臨修繕基金繳納或整建規劃的壓力。 2. 產權性質特殊：建物型態為「電梯大樓 (商用)」且用途為「住商用」，若以自用購屋申請貸款，銀行核貸成數與利率可能優於一般住宅，影響資金周轉。 3. 環境干擾：底樓為店面且臨近夜市，可能有噪音、車流或燈光干擾，居住寧靜度不如純住宅社區。 4. 停車位便利性：僅有 1 個坡道平面式車位（未包含在總坪數內），若遇尖峰時段或雨天出入可能較為不便。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 區域發展潛力：永康區鄰近新市與台南市區，隨著捷運路網規劃完善，不動產保值與增值空間存在。 2. 投資改造效益：因屋主有意出售，買方可在議價時爭取有利條件，並評估後期重新裝潢或提高租金收益的可行性。 3. 大坪數稀缺性：在老舊電梯大樓中，提供超過 80 坪且具電梯設備的單位較為少見，具有市場獨特性。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 貸款限制風險：商業用或住商用產別可能影響銀行核貸條件（如採行較嚴格的成數或利率），需預先評估財務負擔。 2. 轉手流通性：大坪數、高單價的老舊商住單位，潛在客群相對住宅型小戶較窄，未來賣出時可能週期較長。 3. 結構與設備老化：屋齡逾 30 年，需特別留意管線老化或漏水等隱性问题，以免購入後衍生高額修復費用。 |
2. 物件評論
此物件適合具備「投資兼自住」需求，或預算充足且看重空間與地段的買家考慮。
是否值得購買： 建議評估，但需謹慎理財規劃。
主要理由如下：
- 有利於收租者：若目標是資產配置，此地段穩定的租戶（洗衣店）加上議價空間，能提供不錯的租售比。大坪數在商辦或住商混合區有較強的抗跌性。
- 自住需考量成本：若純為居住用途，31 年的屋齡與「商用」產權會影響貸款條件（可能需用頭款較多或利率較高）及未來稅務負擔（房稅較住家高）。此外，底樓店面帶來的噪音風險也需親自實地感受。
- 總結：這是一棟具備明顯租金效益但金融屬性較弱（對房貸者而言）的物件。若您能接受商用產權的貸款限制，且看好永大商圈的長期發展，這是一個可以議價入手的機會；反之，若追求純居住寧靜度與銀行高成數貸款，則建議繼續尋覓新成屋或純住宅社區。
問與答
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經紀業名稱: 安心家事業有限公司
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