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台南永康買屋 東區大同路鈔值金店面
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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1180 萬
- 參考單價：32.22 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
大同路一段
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 總坪數：36.62 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：36.62 坪
- 土地面積：13.54 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：68 年
- 法定用途：商業用
- 形式/類型：商用/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 地段優越：位於台南東區大同路一段，鄰近火車站，屬市中心商業精華地段，人車流量大。 2. 總價門檻低：總價 1,180 萬即可取得整棟商用透天，相對同區塊新房或較大店面，入手門檻較低。 3. 開發潛力佳：基地建蔽率 80%、容積率 320%，具備老屋重建或大規模翻修以提升使用價值的可能。 4. 功能規劃好：3 樓透天格局擁有 3 房 2 廳 3 衛，商業用途下空間利用率不錯。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡過舊：屋齡高達 68 年，可能涉及結構安全疑慮，後續維修或補強成本較高。 2. 無車位配置：總坪數未包含車位，在市中心商業區停車不便可能影響訪客停留意願。 3. 貸款限制風險：銀行對於 50 年以上屋齡的老建築，通常會縮短貸期或提高利率，甚至拒貸，買家需確認資金周轉能力。 4. 資訊不一致：標題提及「永康」但地址為「東區」，需注意是否為行銷誤植或區域界線混淆，實地勘查時應釐清。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 商業租金效益：黃金地段通常具有穩定的商轉租金回報潛力，適合創業或小資投資。 2. 都市更新契機：高容積率可能吸引開發者進行舊建案重建，若遇都更或危老重建，資產價值有望提升。 3. 品牌建立成本：對於想在東區開業的新創團隊，此物件可提供具顏值的獨立空間以塑造品牌形象。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 法規與環境變化：市中心交通規劃變更或周邊開發可能導致停車位需求激增，若無法解決停車問題將影響經營。 2. 維修成本不可控：老舊電路、管線或結構體可能在購買後暴露隱形問題，增加額外支出。 3. 市場流動性低：商用老舊物件轉手難度通常高於住宅，未來脫手時可能需時間較長。 |
物件評論
此物件適合具備一定資金籌措能力且目標為「投資」或「商業自用的創業者」。
主要理由如下：
- 地理位置無敵：台南東區大同路一段位處核心商業區，人流與機動性極佳，長期來看土地價值穩定。
- 重建潛力大：68 年屋齡雖為劣勢，但結合高達 320% 的容積率，對於懂行情的買家而言，是介入該區域以低價取得地皮的良機。
然而，購屋前必須注意兩點風險： 第一，務必委託專業技師進行詳細的結構安全檢測，確認老舊透天是否有需要整建的重大隱患，以免後續維修費用超出預算。 第二，請先向銀行確認貸款成數與年限，因屋齡過高，若需高額自有資金才買得起或無法順利貸款，將增加財務負擔。
總結而言，若您能承擔老屋風險並有長期持有心態，此物件是高性價比的商業投資標的；若您是為了自住舒適性或擔心修繕問題，則建議謹慎考慮。
問與答
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經紀業名稱: 安心家事業有限公司
證號: (101)登字第190568號
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