老天母  士林買屋 / 士林買房 - 中正國中買房北士科選擇老天母華廈鼎家

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2988 萬
參考單價：82.29 萬/坪
地址：台北市士林區中山北路七段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：僑資大廈
格局： 3+1房(室) 3廳 3衛 3陽台 1廚房
總坪數：36.31 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.08 坪
附屬建物面積：4.41 坪
共同使用：3.82 坪
土地面積：5.8 坪
樓別/樓高： 7樓 / 7樓
屋齡：48 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1350 元/月
管理描述：日間管理
朝向方位：坐北朝南
鄰近學校：三玉國小,天母國中
鄰近公園：天和公園
面臨路寬：12米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者視角分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置優越：位於士林區中山北路七段，鄰近新光三越、大葉高島屋及 SOGO，商業機能成熟，生活便利度高。 2. 學區資源穩定：學區為三玉國小及天母國中，對於注重子女教育的家庭具吸引力。 3. 戶型格局寬敞：36.31 坪包含 3 房 3 廳 3 衛，空間利用率佳，適合多人口家庭。 4. 居住視野與通風：邊間戶且位於 7 樓頂層，採光通風條件好，無樓上噪音干擾。
劣勢	1. 屋齡偏高：屋齡達 48 年，可能面臨結構老化、維修基金不足或銀行貸款成數受限的風險。 2. 單價偏高：參考單價每坪 82.29 萬，對於老華廈而言價格偏高，投資報酬率需仔細評估。 3. 無停車空間：總坪數不含車位，在台北市區居住需額外考慮停車問題與成本。 4. 頂樓隱憂：頂樓層可能受夏日日照影響較熱，且需確認防水層狀況以防漏水問題。
機會	1. 區域發展潛力：鄰近北士科，長期來看具備一定的人口與產業進駐潛力。 2. 學區剛需：天母與士林區的學區需求相對穩定，若裝修得宜，長期持有或出租流動性佳。 3. 低管理費：每月管理費 1350 元，相較同區域較低，持有成本相對可控。
威脅	1. 老屋重建難度高：建築過老可能影響未來重建意願或能力，轉手時可能受限。 2. 市場波動風險：在高單價老屋市場下，若景氣回檔，可能面臨資產縮水或接盤困難。 3. 居住品質限制：48 年房齡的設施、電梯維護狀況及管線老化可能影響居住舒適度。

二、物件評論

是否值得購買：建議審慎評估後考慮

主要理由：

此物件最大的亮點在於其絕佳的地點與穩定的學區資源，非常適合為子女教育著想且希望生活機能便利的家庭。然而，48 年的屋齡搭配每坪 82 萬的高單價是主要的矛盾點。作為買房者，您需特別考量銀行對於老屋的貸款評估成數、潛在的維修維護成本，以及未來無車位對轉售流動性的影響。若您不介意老屋的歲月痕跡，能接受頂樓可能的隔熱問題，且預算能夠涵蓋購屋後可能的翻修費用，這是一筆可置換的資產；但若您偏好新穎住宅或投資增值率，建議再比較同區域其他屋齡較新的物件。