苓雅買屋 / 苓雅買房 - O線衛武營/武廟/10年屋大地坪電梯雙車墅

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：3980 萬
參考單價：39.03 萬/坪
地址：高雄市苓雅區文山路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 2廳 6衛 1廚房
總坪數：101.97 坪 (不含車位面積)
主建物面積：98.84 坪
附屬建物面積：3.13 坪
土地面積：43.86 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：11 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 別墅
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：中正國小中正國中
鄰近公園：社區公園
生活機能：傳統市場
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者视角：物件分析報告

一、SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 稀缺的土地資源：位於苓雅區文山路，擁有約 102 坪的大地坪土地，在內市區別墅型態中極具稀缺性。 2. 格局機能完善： 4 房 2 廳 6 衛的配置，適合多人口大家庭居住，且為屋主自地自建，建材與結構品質據稱良好。 3. 交通便利與學區優勢：鄰近橘線捷運（技擊館站、衛武營站），擁有中正國小及國中完整學區，兼具通勤與教育需求。
劣勢 (Weaknesses)	1. 高門檻總價：總價約三千九百八十萬元，單價近四十萬每坪，對於一般剛性買家而言購買門檻較高。 2. 持有與維護成本：屋齡已達 11 年且面積極大，後續可能面臨较高的管理費、維修基金或內部系統更新（如水電管線）的成本。
機會 (Opportunities)	1. 區域開發潛力：衛武營文化藝術中心周邊發展成熟度持續提高，生活機能與環境品質隨捷運通車後有望進一步提升。 2. 自住價值最大化：若能接受舊有格局，大坪數空間可進行二次改造，以適應未來家族成長或居家辦公需求。
威脅 (Threats)	1. 流動性風險：高總價的透天別墅在二手市場的轉手週期通常較長，市場行情波動時可能不如電梯大樓穩定。 2. 建築老舊隱憂：雖然屋況佳，但 10 年以上房齡可能開始出現防水或結構基礎的老化問題，交易後需預留整修預算。