大樓、華廈、鳥松區  鳥松買屋 / 鳥松買房 - 鳳山房屋出售捷運黃線澄清湖畔樓中樓大四房平車

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1580 萬
參考單價：18.48 萬/坪
地址：高雄市鳥松區明湖路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：澄湖園翠湖樓
格局： 4房(室) 2廳 3衛 3陽台
總坪數：85.483 坪 (不含車位面積)
主建物面積：51.025 坪
附屬建物面積：6.724 坪
共同使用：12.334 坪
其他面積：15.4 坪
土地面積：22.064 坪
樓別/樓高： 9~10樓 / 10樓
屋齡：29 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
車位：坡道平面式
車位描述：車位編號B2 22
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：5923 元/月
管理描述：含車位
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：鳥松國小、鳥松國中
生活機能：松益市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 空間規劃大：85 餘坪樓中樓設計，擁有 4 房 2 廳 3 衛，適合多人口家庭或需要多功能空間的使用者。 2. 居住環境優越：鄰近澄清湖與明湖路，空氣流通好，生活步調閒適。 3. 交通與醫療便利：鄰近長庚醫院，醫療資源近；未來捷運黃線通車後，交通連結將更為便捷。 4. 停車便利：包含一處坡道平面式車位，解決高樓層停車難題。 5. 採光與視野：位於 10 樓頂層（9 至 10 樓），採光充足，視野開闊。
劣勢 (Weaknesses)	1. 管理費偏高：每月管理費近 6,000 元，長期持有成本高，需確認服務內容是否相符。 2. 屋齡漸老：29 年屋齡接近 30 年，未來貸款年限可能受限，且需注意水管、防水等隱性工程。 3. 頂樓特性：位於頂樓，夏季受熱較明顯，需考量空調成本與頂樓漏水風險。 4. 單價較高：單價約 18.48 萬/坪，在該區域老屋中屬中高價位，需考量增值空間與折舊的平衡。
機會 (Opportunities)	1. 交通建設增值：捷運黃線預計通車後，區域房價潛力與租金收益有望提升。 2. 翻修彈性大：樓中樓格局適合喜歡重新設計的買家，可根據自身需求改造空間。 3. 退休或改善住：大坪數與靜謐環境適合長期持有，作為家庭聚會或退休住所。
威脅 (Threats)	1. 市場波動：若捷運工程延宕或房市景氣下滑，高昂的單價可能影響轉手流動性。 2. 維護成本增加：隨著屋齡增加，公共設施更新與漏水修繕的自費風險會隨時間累積。 3. 競爭產品：周邊若有新成屋推出，可能會對該物件的未來轉手價值形成競爭。

2. 物件評論

是否值得購買：中等推薦（需視預算與風險承受度）

此物件對於「重視居住空間與環境品質，且能接受一定屋齡風險」的購屋者來說，具有相當的吸引力。主要理由如下：

空間性價比高：總價 1,580 萬能擁有 85 坪以上的四房大格局，且為樓中樓設計，在高雄市區極具稀缺性，非常適合三代同堂或重視隱私的家庭。
環境優勢明確：鄰近澄清湖與長庚醫院，生活品質與醫療安全性雙重保障，且管理員服務與垃圾集中機制能提升居住便利性。
潛在增值空間：捷運黃線的建設是未來最大的增值變數，若能在通車前入手，長期持有可能帶來價差收益。

購買建議：雖然物件本身空間條件優異，但 29 年屋齡與 頂樓特性 是主要風險點。建議在簽約前，務必仔細檢查頂樓是否有滲漏痕跡、防水保固狀況，並確認 30 年屋齡後的貸款成數與年限是否符合您的財務規劃。此外，每月近 6,000 元的管理費需納入家庭支出考量，並可詢問社區是否有大修基金以應對未來設備更新。若能議價空間大或確認屋況良好，是一處值得考慮的自宅。