彩虹市集新光三越  左營買屋 / 左營買房 - 高雄豪宅專家 Andy1087羅森堡大面寛123樓優質店霸

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2980 萬 (含車位價)
參考單價：31.42 萬/坪
地址：高雄市左營區華夏路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：羅森堡
格局： 5房(室) 3廳 5衛
總坪數：94.85 坪 (包含車位面積)
主建物面積：67.47 坪
附屬建物面積：10.89 坪
共同使用：16.49 坪
土地面積：11.65 坪
樓別/樓高： 1~3樓 / 12樓
屋齡：29 年
法定用途：商業用
形式/類型：其它/ 電梯大樓
車位：機械式車位
車位描述：機下

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2878 元/月
朝向方位：坐南朝北
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

物件分析報告：高雄左營羅森堡商住單位

您好，針對編號 1335117 的羅森堡物業資料，我將以買房者的角度為您進行深入剖析。此物件屬於「商業使用」性質的大型複式店面住宅，與一般住家有所不同。以下為詳細的 SWOT 分析與綜合評論。

一、SWOT 分析

面向	內容說明
優勢 (Strengths)	1. 區位優越：位於左營華夏路，鄰近國道十號、高鐵左營站及榮總醫院，交通與醫療資源極佳。 2. 空間效能大：總坪數達 94.85 坪（含車位），格局為 5 房 3 廳 5 衛，適合家庭大家庭或作為企業辦公室使用。 3. 機能成熟：鄰近彩虹市集與新光三越周邊商圈，生活便利度高。 4. 車位配置：預留一處機械式車位包含在內，解決了大型商業物業常見的停車問題。
劣勢 (Weaknesses)	1. 用途限制：土地登記為「商業用」，無法適用住宅贷款方案（通常成數較低、利率較高），且無学区分發優勢。 2. 屋齡考量：建於 29 年前，屬於中高龄大樓，需留意公共設施老化狀況及未來整修基金壓力。 3. 車位類型：為機械式車位，存取便利性不及平面車位，且若遇故障可能影響使用。 4. 空間複雜性：涵蓋 1 至 3 樓複式格局（1 樓店面、2-3 樓住宅），動線與裝潢成本可能較高。
機會 (Opportunities)	1. 投資收益：具備「店住分離」特性，一樓可出租作為店面取得穩定租金，二至三樓可自住或分租。 2. 商辦需求：對於需要實體門市且需住宿的創業者（如診所、工作室）來說，此格局極具實用性。 3. 資產分散：在住宅市場波動時，商業物件通常與住宅價格走勢有所不同，可作為資產配置的選項。
威脅 (Threats)	1. 流動性較低：商業房產買家群體較小，未來轉手難度與時間可能優於一般住宅。 2. 持有成本：地价税、房屋稅率及管理費通常高於住宅，長期持有可能增加財務負擔。 3. 貸款難度：銀行對商用不動產核貸條件嚴苛，若遇升息或限貸令影響，購屋資金規劃壓力較大。

二、物件評論

購買建議：值得考慮，但需視您的購房目的而定。

主要理由：

適合「商住兼用」或「投資收租」：若您有自營事業需求，希望將辦公室與住宅合一，或是計畫長期持有收取租金，此物件的坪效比與區位優勢非常突出。31.42 萬/坪的單價在左營商圈型商業大樓中具備合理競爭力。
需謹慎評估財務規劃：由於是商業用物業，銀行貸程與利率較住宅嚴苛（通常僅能貸六成至七成），請務必先確認自身資金周轉能力，避免流動性風險。
居住品質考量：雖為豪宅規格，但屋齡已近 30 年且為機械車位，若您是純自住家庭，需接受較高的維護成本與較小的生活便利性（如停車），若是短期使用或投資，則可將優勢最大化。

總結而言，這是一棟「攻守兼備」的優質物業，關鍵在於您是否能承受商業房產的特性。若您能善用其商業屬性並解決資金問題，將是一筆具潛力的資產。

問與答

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高雄豪宅專家

楊宏文(仲介，收取服務費)

暱稱：楊宏文Andy

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左營龍華富國加盟店

經紀業名稱: 聿正房屋仲介有限公司

證號: (100)登字第175971號

您好！我是一位熱愛房地產的專業房仲，專注於高雄市，尤其是鼓山區、左營區和三民區。我的工作理念始終如一，那就是誠實、負責與細心。我相信，唯有用心聆聽每位客戶的需求，才能為您找到最適合的安心宅邸。

在我的職業生涯中，獲得了2019年全國個人總業績風雲獎、2024年全國風雲經紀人員，並多次獲得200萬及百萬菁英戰將的肯定，這些榮譽不僅是我努力的結果，更是對我專業精神的認可。面對房地產市場瞬息萬變，我始終保持沉穩與謹慎，與客戶共同面對每一個挑戰。

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