復興市場  東區買屋 / 東區買房 - 東區近東門圓環黃金地段三房健身公寓台南買屋專家

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：698 萬
參考單價：25.8 萬/坪
地址：台南市東區東門路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：27.05 坪 (不含車位面積)
主建物面積：25.37 坪
共同使用：1.68 坪
土地面積：6.11 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
面臨路寬：18米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段：位於東門圓環周邊，為台南東區核心，鄰近新樓醫院與各大生活機能點。 2. 學區優勢：緊鄰成功大學、台南一中與台南女中，對學區屋或長期自住者具吸引力。 3. 格局實用：27 坪規劃為三房兩廳兩衛，在公寓總坪數中擁有較佳的空間利用率。 4. 視野開闊：位於頂樓五樓，通風採光佳，無前棟遮擋。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：已達 45 年，屬於老舊公寓，可能面臨管線老化或公共設施需整修的問題。 2. 無電梯設計：五樓為頂樓且無電梯，對老年人或搬運重物較為不便，亦影響部分買家意愿。 3. 缺乏車位：總價未包含車位，在市中心通勤者需額外評估停車問題與成本。 4. 公寓管理：非大樓社區型態，通常缺乏保全或物業管理。
機會 (Opportunities)	1. 鐵路地下化：待台南鐵路地下化工程完工後，區域環境將改善，房價增值潛力可期。 2. 租金需求穩健：鄰近醫院與學校，對租客（學生、醫護人員）需求穩定，適合收租投資。 3. 資產保值：核心地段的房產通常抗跌性較強，長期持有價值較有保障。
威脅 (Threats)	1. 轉手流動性風險：高齡化社會下，無電梯老公寓在未來轉售市場可能較難找到買家。 2. 整修隱憂：屋齡較高，購屋後可能需投入額外資金進行水電或外牆補強等維修。 3. 市場波動：雖地段佳，但整體房市若遇空窗期，老宅漲價幅度可能落後於新案。

物件評論

這是一棟位於台南東區核心地段的經典老公寓，總價 698 萬在該區域具備一定門檻優勢，主要適合「預算有限但重視地段」或「投資收租」的買家。

購買建議：值得考慮，但需審慎評估。

主要理由如下：

地段價值極高：東門圓環周邊生活機能成熟，且享有穩定學區需求，抗跌性強於邊緣區域，長期持有安全性較高。
未來發展明確：鐵路地下化完工後將顯著改善周遭環境與噪音問題，是潛在的漲價催化劑。
需注意屋況與無電梯風險：由於屋齡已達 45 年且為五樓無電梯，建議務必確認房屋結構安全、水電管線狀況及公設金提撥情況。若您或家中長輩對爬樓梯有顧慮，則需慎重考慮；若能接受老屋特質，此物件在價格與地段平衡上具代表性，是一筆值得佈局的資產。