德高國小崇明國中公寓  東區買屋 / 東區買房 - 正東區近夢時代全聯旁低總價小資健身公寓台南買屋專家

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：468 萬
參考單價：19.6 萬/坪
地址：台南市東區仁和路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 4房(室) 1衛
總坪數：23.88 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.83 坪
附屬建物面積：1.68 坪
共同使用：1.37 坪
土地面積：6.25 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：45 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：德高國小、崇明國中
鄰近公園：崇善公園
生活機能：全聯
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：468 萬的低總價門檻，適合資金有限的購屋族或作為置產跳板。 2. 地段優越：位於正東區核心生活圈，鄰近夢時代與全聯，生活機能極度成熟。 3. 交通便捷：靠近國道一號仁德交流道，往來高雄或台南各地交通時間短。 4. 坪數利用率高：23.88 坪規劃為四房，在租屋市場或作為家庭合租時具吸引力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏老：45 年舊公寓，需考慮未來翻修費用及建築結構安全。 2. 無電梯設計：位於頂樓五樓，對長輩或搬運重物者極不友善，影響世代居住意願。 3. 空間規劃緊湊：四房一衛配置在 24 坪內，單坪使用感受較擁擠，公共空間不足。 4. 金融貸款可能受限：部分銀行對高屋齡老公寓的估價與貸款成數可能有條件限制。
機會 (Opportunities)	1. 租賃需求強勁：鄰近學區（德高、崇明）及商圈，四房格局易於出租給學生或通勤族。 2. 區域發展潛力：東區持續開發，未來若有都更機會，可能提升不動產價值。 3. 裝修增值空間：若進行適度翻新與動線優化，可提升租金回報率及轉手彈性。
威脅 (Threats)	1. 老屋重建成本高：隨著年限增加，潛在修繕費用可能壓縮持有成本。 2. 流動性較低：因無電梯且老舊，吸引買家客群較窄（多為投資或特定需求），脫手速度可能不如新成屋。 3. 市場競爭：同區域若有新案推出，可能對老公寓的租金與售價造成壓制。

物件評論

此物件對於「預算有限」且「看重地段」的買家而言，是一個具有吸引力的選項，特別是適合用來投資出租或作為剛性自住的第一戶。其最大的優勢在於正東區核心的便利性與低門檻總價，能有效保障租金收益。然而，45 年的屋齡、無電梯的五樓以及過擠的四房格局，並不適合長期有老人小孩同住的家庭居住。若您不打算在此長居，且願意承擔老屋潛在的修繕風險，此物件值得考慮；但若您尋求舒適的居家環境或長期資產增值潛力，建議需斟酌是否投資於 newer 建案。