觀音區透天厝  觀音買屋 / 觀音買房 - 台北新北法拍｜112 近好市多中壢店｜3層透天附頂加

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

拍賣價：904 萬
參考單價：19.55 萬/坪
地址：桃園市觀音區大湖路一段 250號地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
案號：桃園114八24819
拍次：二拍
點交情況：點交
格局：開放空間
總坪數：46.24 坪 (不含車位面積)
主建物面積：37.14 坪
附屬建物面積：9.1 坪
增建坪數：15.32 坪
土地面積：22.6 坪
樓別/樓高： 1~4樓 / 3樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝
車位：其它
車位描述：門前

詳細資訊

加蓋格局描述：建物一樓後面及四樓有增建
管理方式：無
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 價格吸引力：二拍底價降至 904 萬元，參考單價約 19.55 萬/坪，相較於周邊透天行情具競爭性。 2. 生活機能佳：位於觀音區大湖路一段，鄰近好市多中壢店，購物與交通（近交流道）便利性高。 3. 空間實用性：46.24 坪實體面積，含頂樓增建，對於家庭居住或未來改造使用（如工作室、出租）有較多元彈性。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡較老：屋齡約 32 年，需評估管線更新、防水防漏等隱蔽工程的潛在維修成本。 2. 產權狀況複雜：建物一樓後方及四樓有增建（約 15.32 坪），可能涉及違建問題，影響銀行核貸成數或未來拆除風險。 3. 車位不足：標的未包含專用車位（車位為「其它」），購屋後需另行尋找停車空間。
機會 (Opportunities)	1. 改造潛力：老透天搭配增建空間，若經合法化或適當裝潢翻新，可提升居住品質並可能增加轉手價。 2. 投機套利：二拍流標後底價降低，若市場行情回溫或該區域發展加速（如大湖地區開發），有資產增值空間。
威脅 (Threats)	1. 點交風險：雖標明「有點交」且債務人表示自住使用，仍可能涉及實際搬遷爭議，需預留處理時間與法律成本。 2. 銀行貸款限制：高齡房屋搭配增建部分，銀行鑑價通常較低，可能需要自備更多頭期款或現金。 3. 區域流動性：觀音區房價漲幅相對緩慢於中壢核心區，若以投資為目的，需注意未來轉手的流動速度。

物件評論

此物件 適合作為預算有限、具備整修預算與耐心的一般自住買家或長期投資者考慮，但需謹慎評估風險。

主要購買理由如下：

性價比優勢：904 萬的價格取得桃園觀音區約 60 坪以上（含增建）的透天空間，單價在區域內具吸引力。
地理位置明確：鄰近好市多中壢店是強力的加分項，對於依賴大型賣場採購的家庭來說，生活便利性高。

然而，您必須正視以下三大挑戰才值得進場：

資金準備：由於屋齡老且有增建，銀行貸款比例可能受限，需確認自己是否有足夠的頭期款以支付房款與整修費用。
法律風險：雖為「有點交」，但債務人自住使用意味著搬遷可能不如預期順利，建議務必先諮詢代書或法拍專業人士，確認點交時程與潛在糾紛。
違建問題：增建部分若涉及拆除或罰款，將增加隱形成本，這會影響您的整體投資回報率計算。

總結來說，若您有足夠的現金流應付可能的工程與法律延宕風險，且目標是長期持有居住，這是一個高CP值的選項；反之，若是短期投資或資金緊繁者，則建議觀望其他法拍案。

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