三民透天推薦  鼓山買屋 / 鼓山買房 - 中山大學海景首排可危老申請及建地

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：9880 萬
參考單價：68.3 萬/坪
地址：高雄市鼓山區哨船街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
總坪數：144.66 坪 (不含車位面積)
主建物面積：113.095 坪
附屬建物面積：31.565 坪
土地面積：219.01 坪
樓別/樓高：整棟 / 2樓
屋齡：56 年
法定用途：商業用
形式/類型：商用/ 店面

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：鼓山國小.壽山國中
鄰近公園：壽山公園中山大學
生活機能：中山大學商圈旗津景區
附近交通：西子灣捷運站輕軌站
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 具備稀缺的「中山大學海景首排」資源，景觀價值獨特。 2. 符合危老重建申請資格，可爭取容積獎勵，具資產增值潛力。 3. 鄰近西子灣捷運站及旗津渡輪碼頭，交通樞紐優勢明顯。 4. 周邊有大型停車場可用，解決停車顧慮。
劣勢	1. 屋齡高達 56 年，建築本體老舊，可能涉及檢修或結構加固成本。 2. 土地用途為商業店面，非一般住宅用途，貸款條件較嚴格。 3. 坪數約 144 坪，總價近千萬台幣，資金門檻與持有成本較高。 4. 買標的不包含車位，需另行規劃停車空間或租用。
機會	1. 高雄觀光熱區持續發展，適合轉型為特色旅店、民宿或商務辦公。 2. 都市更新政策穩定，若進行危老重建，可大幅提升單價與產權價值。 3. 鄰近駁二藝術特區與音樂中心，商業氛圍成熟。
威脅	1. 位於海邊，長期受海風濕氣侵蝕，建築維護成本可能較高。 2. 商用土地法規若調整，可能影響飯店或機關單位等使用規劃。 3. 整體市場景氣波動對商業置產投資回報率有直接影響。

2. 物件評論

這是一筆適合長期持有與資產重組的投資標的，而非供自住居住之用。

是否值得購買： 若您的購屋目的是為了「投資」或「重建規劃」，此物件值得列為優先觀察清單；若目的是「家庭自住」，則不建議購買。

主要理由：

地段與稀缺性： 哨船街位置擁有難以複製的海景與大學商圈優勢，且位於觀光動線（駁二、旗津、捷運）的核心區，保值潛力佳。
重建價值明確： 56 年屋齡雖是劣勢，但也代表「危老重建」的迫切性高。若能成功申請容積獎勵，土地實質單價將大幅跳升，投資報酬率空間大。
貸款與用途限制： 由於是商業店面且屋齡極高，銀行貸放成數通常較低（約五至六成），需確認資金調度能力；同時需注意商用電費、稅捐及法規適用範圍是否符合您的經營或使用計畫。

總結而言，這是一筆高門檻但具有高潛力復甦空間的商業資產，建議您諮詢專業估價師與代辦危老重建的團隊，評估實際重建可行性後再行決策。

問與答

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我在建築業界歷練了20幾年，從建築師事務所、負責建築設計規劃、工程監理、到景觀規劃設計、室內空間規劃設計。
爾後因緣際會到大陸集團房地產開發公司擔任天津、江蘇、上海、揚州、昆山、成都等地，負責集團房地產開發案，針對各案作督導、監察、審核工作。
離開集團後在上海開店六年，從事二手房房仲業買賣租賃、後又回到台灣掌管建設公司，負責土地開發規劃、建案設計規畫定位、成本預算編列風險評估、工程建材遴選、廠商評估決策、工程施工發包、銷售端市場行銷策略定位。
一路都是在建築業界，所以您若有土地、房屋、規劃、施工、買賣、銷售等這方面的問題，我應該都可以提供客觀與詳實的意見和看法給您們參考，謝謝。

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