三民透天推薦  鳳山買屋 / 鳳山買房 - 衛武營新富商圈電梯大樓3+1房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~1088 萬~~998 萬
參考單價：23.42 萬/坪
地址：高雄市鳳山區新富路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：新甲大樓
格局： 4房(室) 2廳 3衛 2陽台 1廚房
總坪數：42.61 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.91 坪
附屬建物面積：4.3 坪
共同使用：7.4 坪
土地面積：13.04 坪
樓別/樓高： 9樓 / 12樓
屋齡：42 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：誠正國小.鳳甲國中
鄰近公園：衛武營國家藝術中心
生活機能：新富路商圈.海洋市場
附近交通：國道一號.88快速道
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 總價親民：總價 998 萬未達千萬大關，對於需要四房格局的買家而言，入手門檻相對較低。 2. 居住空間大：室內使用面積近 31 坪，擁有 4 米寬敞客廳與方正格局，居住舒適度高。 3. 生活機能佳：位於新富路商圈，鄰近海洋市場與衛武營藝術中心，食衣住行便利。 4. 居住安全：房屋已進行全屋翻新，管線更新，減少入住初期的維修隱憂。 5. 交通便利：鄰近國道一號及 88 號快速道路，通勤台北或高雄都會區時間可掌控。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡偏高：屋齡達 42 年，接近銀行對老屋貸款的評估門檻，可能影響貸款成數或年限。 2. 社區較舊：大樓名稱較傳統，可能缺乏電梯大樓常見的現代化公設（如健身房、視聽室等）。 3. 未含車位：交易總坪數不包含車位，購屋後需額外尋找停車方案，增加生活成本。 4. 單價參考：參考單價約 23.42 萬/坪，若以屋齡標準檢視，單價可能略高於同屋齡新產品。
機會 (Opportunities)	1. 區域增值潛力：衛武營國家藝術中心帶動周邊開發，該區域房價與租金有望持續受惠。 2. 學區優勢：鄰近誠正國小與鳳甲國中，吸引注重子女教育的家庭買入或承租。 3. 裝潢省錢省時：因原屋主已翻修，買家可省下裝修時間與資金，適合想快速入住者。
威脅 (Threats)	1. 轉手難度：隨著屋齡繼續增加，未來轉手時可能面臨更嚴格的貸款限制與買家疑慮。 2. 維修成本：老舊大樓需留意公共設施（如水管、外牆）的維護狀況，可能產生較高的管費或大修費用。 3. 房市波動：若整體房市進入下行或盤整期，高屋齡物件的保值性可能弱於新案。

物件評論

此物件對於尋求大空間且預算在 1000 萬以內的家庭來說，是一項值得斟酌的選擇。

主要理由如下：

性價比高：在衛武營周邊生活圈能買到總價未達千萬的四房格局，且經過翻修，非常適合剛性需求的自住買家。
風險評估：需注意 42 年的屋齡可能對銀行貸款造成影響，建議在簽約前詳細查詢銀行對該地址的貸款評估政策。
長期持有考量：若您計劃長期自住（十年以上），此屋齡可接受；但若短期內計畫換屋，則需留意老屋轉手的流動性問題。

建議您在決定前，親自參觀房屋實際採光、水壓及社區環境維護狀況，並確認貸款成數無虞後再進行簽約。

問與答

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我在建築業界歷練了20幾年，從建築師事務所、負責建築設計規劃、工程監理、到景觀規劃設計、室內空間規劃設計。
爾後因緣際會到大陸集團房地產開發公司擔任天津、江蘇、上海、揚州、昆山、成都等地，負責集團房地產開發案，針對各案作督導、監察、審核工作。
離開集團後在上海開店六年，從事二手房房仲業買賣租賃、後又回到台灣掌管建設公司，負責土地開發規劃、建案設計規畫定位、成本預算編列風險評估、工程建材遴選、廠商評估決策、工程施工發包、銷售端市場行銷策略定位。
一路都是在建築業界，所以您若有土地、房屋、規劃、施工、買賣、銷售等這方面的問題，我應該都可以提供客觀與詳實的意見和看法給您們參考，謝謝。

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