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※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1550 萬 (含車位價)
參考單價：27.75 萬/坪
地址：桃園市桃園區寶慶路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：百川綠晶
格局： 4房(室) 2廳 2衛 3陽台
總坪數：55.86 坪 (包含車位面積)
主建物面積：30.83 坪
樓別/樓高： 6樓 / 13樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：坡道平面式
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：同德國小同德國中
鄰近公園：寶慶公園
生活機能：同安市場全聯
附近交通：近G11捷運站、南桃園交流道
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	空間與格局：總坪數達 55.86 坪，室內約 34 坪，擁有四房兩廳二衛的大格局，適合三代同堂或需多房間的家庭。採光通風：邊間戶且三面採光，棟距大，能獲得良好的自然採光與通風條件，居住舒適度高。學區優勢：位於同德國小、同德國中明星學區範圍內，且步行可達，對有就學需求的家庭吸引力強。交通機能：鄰近桃園藝文特區 G11 捷運站及南桃園交流道，通勤與交通便利；社區生活機能成熟（如寶慶公園、同安市場）。停車規劃：B1 坡道平面車位，對於需要停車的家庭來說，上下樓便利且安全性較高。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡因素：屋齡已達 30 年，雖然保養可能良好，但需留意管線老舊、設備更新及外牆維護等潛在隱患，可能需要額外預算進行整修。樓層限制：位於 6 樓（總高 13 樓），雖非頂樓無漏水之虞，但也無法享有極致視野，且隨著建築老化，電梯維護頻率可能增加。價格考量：參考單價約 27.75 萬/坪，對於屋齡 30 年的產品而言屬中高價位，需確認是否與市場新成屋或同區其他舊案作價差異合理。
機會 (Opportunities)	增值潛力：若房屋能重新裝潢，提升現代感，將可大幅改善居住品質並維持資產價值。轉手流動性：因具備明星學區與成熟生活機能，在市場中通常保有穩定的租賃與售後需求。區域發展：鄰近交通樞紐（捷運/交流道），若周邊開發持續完善，長期住屋價值仍有支撐。
威脅 (Threats)	貸款年限：買方未來若想轉手時，買家對於 30 年屋齡建築的銀行貸款年限可能會受到限制，進而影響接盤能力。維護成本：隨著時間推移，老舊社區的公共設施維修基金使用或大樓更新速度可能不如新案區快速。

2. 物件評論

這件標的屬於「重實戰、輕投資」的類型，建議適合對就學地段有強烈需求，且偏好大空間採光戶的家庭購入，但不適合純以短期獲利為目標的投資者。

主要理由如下： 首先，其「明星學區」與「邊間三面採光」是極具價值的居住亮點，尤其在同桃園區的成熟生活圈中，能提供穩定的教育資源與舒適環境。其次，4 房大格局搭配 B1 平面車位，在實用性上勝過許多新成屋，符合長期置產或家庭成長的需求。

然而，您必須考量「30 年屋齡」帶來的折舊風險與潛在整修成本。若預算中未包含翻修基金，建議仔細檢視房屋現況（如水管、電路、防水狀況）。此外，需確認該單價在市場上的競爭力，避免為老舊建築付出過多溢價。若能接受適度裝修且對學區需求明確，此物件值得列入優先看房名單。

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