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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：498 萬
參考單價：13.16 萬/坪
地址：高雄市林園區王公路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：東方新都
格局： 4房(室) 2廳 2衛 2陽台 1廚房
總坪數：37.85 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.39 坪
附屬建物面積：3.68 坪
共同使用：9.78 坪
樓別/樓高： 13樓 / 13樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：2300 元/月
鄰近學校：林園高中林園國小
鄰近公園：清水岩休閒公園
生活機能：林園市場林園夜市
附近交通：紅三公車站
面臨路寬：4米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

房屋購買分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	價格門檻低：總價 498 萬，對於預算有限的購屋者而言負擔較輕。空間格局佳：4 房 2 廳 2 衛的格局，坪數寬裕，適合多人口家庭或未來家庭成長需求。學區優勢：鄰近林園高中與林園國小，子女就學便利，學區屬性具潛在保值價值。樓層與採光：位於 13 樓高樓層，採光與通風條件較好，且隱私性高。
劣勢	屋齡因素：屋齡達 30 年，建築硬體與管線可能需要較多的維護或未來大修。無車位：總價不包含車位，購屋後需額外尋找或租賃車位，增加整體持有成本。地理位置：位於林園區，距離高雄市中心較遠，通勤時間成本較高。潛在頂樓問題：標示 13 樓/13 樓，若為頂樓，需特別注意夏日的隔熱效果及防水狀況。
機會	生活機能成熟：鄰近林園市場、夜市及清水岩公園，日常採購與休閒娛樂便利。交通便利：鄰近紅三公車站及快速道路，往來交通相對方便。電梯設計：社區為電梯大樓，對家中長輩上下樓或孩童生活較友善，安全性高。
威脅	轉手流通性：隨著屋齡增加，未來轉手時可能面臨買家偏好新成屋的挑戰，流動性可能受限。維護風險：老舊社區可能隨時間推移，公共設施維修基金需求增加，影響居住成本。市場波動：升息或房市環境變化可能影響貸款條件與該區域房價趨勢。

2. 物件評論

此物件對於預算有限且重視子女教育與家庭居住空間的買家來說，具備相當的購買價值。

值得購買的理由： 物件總價 498 萬在該區域提供了極為寬敞的居住空間（37.85 坪）與 4 房的大格局，非常適合需要獨立房間的成長型家庭。位於學區且鄰近成熟的生活圈，基本生活機能完善，加上電梯大樓的設計增加了居住的便利性與安全性，整體居住品質穩定。

購買建議與注意事項： 在決策前，建議您特別留意屋齡 30 年的硬體狀況，確認社區的維護基金與管線狀況。此外，由於不附車位，請務必預先評估停車需求與周邊費用。若您能接受林園區通勤距離較遠，且願意投入資金維護老屋，這將是一個性價比極高的家庭居所。

問與答

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林園房屋買賣

蔡美淑(仲介，收取服務費)

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