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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：738 萬
- 參考單價：31.11 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
長榮路二段
地圖
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- 格局： 3房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：23.72 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：16.65 坪
- 附屬建物面積：3.49 坪
- 共同使用：3.58 坪
- 土地面積：6.15 坪
- 樓別/樓高： 2樓 / 5樓
- 屋齡：38 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 公寓
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
買房者视角分析：東區長榮路二段公寓 (sid: 1314653)
1. SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 | 1. 地理位置優越：位於台南市東區核心地帶，鄰近勝利國小與東寧運動公園，生活機能成熟。 2. 格局實用：三房兩廳二衛的規劃，適合小家庭或與長輩同住，採光通風條件良好。 3. 價格合理：單價約 31.11 萬/坪，總價 738 萬在東區老公寓中具備一定的價格競爭力。 |
| 劣勢 | 1. 屋齡較長：建物屋齡已達 38 年，後續可能面臨公共設施老化或維修成本增加的問題。 2. 無電梯且樓層限制：位於五層楼公寓的二樓，若無電梯，對於行動不便者或長者可能稍顯不便。 3. 無車位包含：購屋總價未含停車空間，需另尋周邊停車處。 |
| 機會 | 1. 改造潛力：老房若能重新裝修，可提升居住品質與出租競爭力，鄰近學區需求穩定。 2. 增值空間：若該區域有都市更新或交通建設規劃，老公寓亦有翻身機會。 |
| 威脅 | 1. 貸款限制風險：因屋齡接近 40 年，銀行核貸額度與年限可能收緊，需預先確認貸款可行性。 2. 轉手流動性：高樓層無電梯老公寓在二手市場的賣方議價能力較弱，未來轉手時效可能較長。 |
2. 物件評論
這棟位於東區長榮路二段的公寓，整體而言適合**「自住的剛性或首次置產者」**購買。主要理由在於其地段與格局非常具備吸引力，鄰近學校與公園使得生活機能極佳，三房的實用空間也滿足家庭成長需求，總價在東區區域內算是容易上手的門檻。
然而，買房前需特別注意**「貸款資格」與「建築安全」**兩個關鍵點。由於屋齡已達 38 年，建議您向銀行確認贷款成數與年限限制，避免頭期款準備不足；此外，看房時務必仔細檢查牆面是否有滲漏水或管線老舊問題。若您能接受無車位與需爬樓梯的條件，且以長期自住為目的，這是一個值得考慮的落腳點。
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