龜山買屋 / 龜山買房 - 小坡新莊超值五樓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：838 萬
參考單價：33.12 萬/坪
地址：桃園市龜山區萬壽路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：小坡新莊
格局： 3房(室) 2廳 1衛 2陽台 1廚房
總坪數：25.3 坪 (不含車位面積)
土地面積：8.22 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：32 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：750 元/月
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：迴龍國中迴龍國小
鄰近公園：龍華公園
生活機能：龍興市場
附近交通：龍華科大
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格具吸引力：總價 838 萬，單價約 33 萬/坪，在桃園龜山地區屬於低門檻進入三房格局的選項。生活機能完善：鄰近龍華科大、迴龍國小與國中，且有市場、公園與交通樞紐，日常採買與通勤便利。空間規劃佳：國泰風格客餐廳設計開闊，三間房室皆有對外窗，通風採光良好。維護成本低：每月管理費僅 750 元，持有負擔輕微。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡已達 32 年：管線老化風險高，後續可能需編列裝潢或修繕預算。樓層與電梯問題：位於五樓頂樓且為老式公寓（未提及電梯），上下樓對長輩或行動不便者不友善，且有頂樓漏水、隔熱不佳風險。特殊格局：前陽台進出之設計較少見，可能影響隱私性或未來轉手接受度。增建問題：頂樓部分為 RC 增建且無保存登記，屬於法規瑕疵。
機會 (Opportices)	學區價值：鄰近迴龍公校與國中，若家庭計劃置業就學，具備一定吸引力。交通發展潛力：鄰近龍華科大及萬壽路一號幹道，周邊生活圈成熟度持續提升。改造空間：因屋齡較高且總價較低，對於願意投入裝修預算改善居住環境的買家而言，存在增值可能。
威脅 (Threats)	貸款風險：銀行鑑價可能會扣除未登記之增建坪數，或針對老舊公寓與增建物降低貸款成數，增加自備款壓力。轉手流動性較差：高齡五樓無電梯加上法規瑕疵，未來賣相可能受限，縮短持有年限。潛在維護成本：頂樓住戶需面對較高的水電費及防水層修繕責任。

物件評論

這是一筆**「低門檻、高風險」**的交易，適合現金流充裕且無電梯需求的年輕買家或投資者。

首先，此物件的總價與單價在該區域具備高度競爭力，能以合理預算獲得三房格局並享有完善的生活機能，對於預算有限的家庭來說是極佳的切入點。然而，潛在的隱憂同樣明顯：32 年屋齡意味著您需要預留一筆裝修或修繕基金，而「無電梯頂樓」與「RC 增建無保存登記」則是未來融資（貸款）及轉手時的主要瓶頸。銀行在核貸時可能會因此調整評估價值，導致您必須準備更多自備款。

綜合建議：若您計畫自住且能負擔潛在的整修與法規風險，此物件值得考慮以長線持有；但若您對贷款额度要求高，或未來有換屋計劃，建議務必先洽詢銀行確認貸款成數，並審慎評估增建部分的法律影響後再行決定。