銘傳大學收租5套房  龜山買屋 / 龜山買房 - 龜山房屋仲介明德路收租5套房美寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~798 萬~~748 萬
參考單價：24.41 萬/坪
地址：桃園市龜山區明德路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 5房(室) 5衛 2陽台
總坪數：30.64 坪 (不含車位面積)
主建物面積：30.64 坪
土地面積：7.92 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 套房

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
鄰近學校：龜山國小龜山國中
鄰近公園：大同公園
生活機能：后街市場
附近交通：桃園客運
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

買房者角度分析報告：龜山明德路 5 套房住宅物件 (1293513)

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	投資收益穩定：五間套房全數租出，年租金收入約 30 多萬，投資報酬率（ROI）約 4%，在當前市場環境下屬佳績。地段機能完善：鄰近龜山國小、國中及銘傳大學商圈，鄰近后街市場與全聯，生活機動性極高，租客來源穩定（學生、上班族）。管理便利性：每間套房皆配置專屬洗衣機，設備齊全有助於維持出租品質。屋主誠信：現有租約關係穩定，租客單純，減少空窗期風險。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：建案屋齡達 43 年，銀行核貸年限可能受限（通常僅能貸十年左右），且未來轉手流動性較弱。無車位：總坪數未含車位，在龜山這類生活型區域，缺乏車位會大幅限制潛在買家群體（特別是家庭客或外區購屋者）。樓層位置：位於 5 樓頂樓，若無電梯將造成搬運困難，且頂樓隔熱效果通常較差。居住密度：五房五衛套房型態屬於高密度住宅，公共空間可能較擁擠。
機會 (Opportunities)	租金抗漲潛力：鄰近學區與工業區，學生與通勤需求剛性，長期來看租金具備保值能力。資產分散：若作為投資組合的一環，此物件可提供穩定的每月現金流，抵銷部分通膨影響。裝修提升：現有租客穩定但設備可能老舊，若買方能接受後續微修，有機會提高單坪租金收入。
威脅 (Threats)	維修風險高：頂樓加蓋鐵皮結構及老舊水電管線，未來可能有漏雨或管路更新需求，將增加持有成本。貸款限制：高齡建物在銀行估價上較保守，可能需自備較高比例款項才能成功貸得。政策與市場風險：租屋法規變動（如包租代管）可能影響稅賦，且若周邊新建案湧入，租金競爭將加劇。人口結構變化：少子化長期趨勢下，學生需求或隨學校生源減少而受影響。

2. 物件評論

是否值得購買： 對於**「純投資客」而言，此物件具備相當吸引力；但若是「自住買家」**則強烈不建議考慮。

主要理由：

現金流表現優異：以 748 萬總價計算，年收租約 30 餘萬，報酬率接近 4%，遠高於定存利率，非常適合希望透過房產獲取穩定被動收入的資金配置。
地段與需求穩固：龜山地區因鄰近大專院校及工業區，長期租賃需求旺盛，物件位於明德路核心地段，生活機能成熟，空置風險相對較低。
隱憂需正視：43 年屋齡是最大變數。您必須預留一筆維修基金（特別是頂樓防水與水電管線更新），且銀行貸款年限可能受限，需自行評估資金周轉能力。此外，無車位將導致未來轉手時，買家多為投資客而非自住家庭，流動性稍弱。

建議： 若您擁有足夠的現金或能接受較短的貸款年限，並且不計較短期房價漲幅，只求租金穩定回籠，這是一筆值得評估的資產；反之，若重視居住品質、銀行貸率以及未來家族自住的便利性，則應迴避此類高齡無電梯頂樓套房。