三民國小國中果菜市場  東區買屋 / 東區買房 - [慧說房事] 三民學區雲冠天下大三房平車面學校巨城商圈

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~2280 萬~~1998 萬 (含車位價)
參考單價：46.15 萬/坪
地址：新竹市東區中央路地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：雲冠天下
格局： 3房(室) 2廳 2衛
總坪數：43.29 坪 (包含車位面積)
主建物面積：24.09 坪
附屬建物面積：5.13 坪
共同使用：14.07 坪
土地面積：3.08 坪
樓別/樓高： 7樓 / 13樓
屋齡：23 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
車位：平面式車位
車位描述：B4坡道式平面車位
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：2980 元/月
朝向方位：坐東北朝西南
鄰近學校：三民國小、三民國中
生活機能：果菜經國市場
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 黃金地段與生活圈：位於新竹市東區中央路，鄰近巨城百貨、果菜市場及公園，生活機能極度成熟，步行即可到達三民國小、國中，適合有學童的家庭。 2. 戶型格局優異：總坪數約 43 坪，為三房兩廳雙衛的配置，且擁有方正格局與雙陽台，採光明亮，居住舒適度高。 3. 樓層視野佳：位於 7 樓/13 樓的中高樓層，享有永久視野，採光與通風條件皆優於低樓層。 4. 安全性考量：社區具備全天保全管理，對於注重居住安全性的買方來說是一大加分。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：建物屋齡已達 23 年，非新成屋，購屋後可能需評估是否需要进行內部裝修或設備更新。 2. 車位類型：搭配平面式車位，相較於地下車庫，部分買方可能考量雨天進出的便利性或未來轉手時的市場偏好差異。 3. 持有成本：每月管理費為 2980 元，對於特定預算的購屋者而言需納入月繳支出的考量。
機會 (Opportunities)	1. 學區增值潛力：三民國小、國中為當地熱門學區，隨著新竹教育需求穩定，此類學區房通常具有較強的保值力。 2. 區域發展成熟：東區為新竹市核心發展區，鄰近巨城商圈，未來即便市場波動，該區域的流動性通常較高。 3. 裝修調整空間：因屋齡尚可管理，買家可視需求進行輕微翻修以適應現代居住習慣，提升居住品質或轉手價值。
威脅 (Threats)	1. 市場利率變化：房貸利率波動可能影響購屋成本與還款壓力，需預先評估財務負荷。 2. 老屋維護風險：隨著建物逐漸老化，未來公共設施維修基金（大修基金）的支出可能會增加。 3. 競品競爭：東區若有新推案釋出，可能在價格或產品力上對本物件造成一定影響。

物件評論

整體而言，這是一處非常值得考慮購買的物件，尤其適合尋求穩定學區資源與成熟生活機能的剛性需求者。

此物件位於新竹市東區核心地帶，具備「三民國中/小學區」、「巨城商圈步行圈」兩大關鍵優勢，對於重視子女教育及日常生活便利的家庭而言，其居住價值遠超一般區域。43 坪的大三房雙廳格局在該地段屬稀缺產品，7 樓的樓層亦避開了低樓層的採光與隱私問題。雖然屋齡已達 23 年且為平面車位，但考慮到該區房價水準與生活品質，其單價約 46 萬仍具吸引力。

建議您在決定前，可實際勘查房屋內部是否有漏水或老舊管線問題，並將可能的翻修預算納入總成本評估中。若能接受屋況的現狀並重視地段優勢，此處是一筆相當穩健的長期資產配置選擇。