台南賣屋買房  東區買屋 / 東區買房 - 近成大商圈優質二房寓台南賣屋買房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：958 萬
參考單價：26.86 萬/坪
地址：台南市東區長榮路二段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：名仕園
格局： 2房(室) 1廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：35.66 坪 (不含車位面積)
主建物面積：28.11 坪
附屬建物面積：3.71 坪
共同使用：3.84 坪
土地面積：4.88 坪
樓別/樓高： 10樓 / 10樓
屋齡：43 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 電梯大樓
電梯：有

詳細資訊

管理方式：保全公司
管理費：1600 元/月
鄰近學校：勝利國小/後甲國中
鄰近公園：東寧運動公園
生活機能：後甲黃昏市場
附近交通：東
面臨路寬：20米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地段優越：位於東區長榮路二段，鄰近成大商圈與黃昏市場，生活機能極佳，且周邊有勝利國小、後甲國中，學區條件不錯。交通便利：公共交通網絡發達，靠近主要道路，通勤動線順暢。入門門檻低：總價 958 萬對於東區電梯大樓來說價格親民，適合首購族進場。無停車問題疑慮：雖無車位，但因位於交通要道，部分時段可能較易找到路邊停車位。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：43 年屋齡屬於高齡住宅，可能面臨管線老舊、隱蔽工程需整修的問題。格局單一：僅有一衛，對於二房家庭來說，晨間使用可能會爭執衛生設備，私密性略受影响。頂樓風險：位於 10 樓/共 10 樓，夏天受日照影響可能較熱，且老舊頂樓需留意是否有滲漏風險。無車位規劃：購屋總價不包含車位，未來若有停車需求需額外花費或面臨找停車位的困難。
機會 (Opportunities)	租屋市場穩健：鄰近成大商圈與學區，租賃需求旺盛，若投資出租回報率可能穩定。改建潛力：雖老舊但位於精華地段，長期而言仍具區域稀缺性，若有換屋計畫未來轉手仍有基礎價值。生活品質提升空間：若能投入適度裝潢修繕，可將老屋條件提升至符合現代生活水準。
威脅 (Threats)	貸款額度受限：銀行對高齡房屋可能縮短貸款年限或提高成數審查標準，影響資金規劃。維修成本增加：43 年舊社區公共設施（如管線、防水）隨時間推移，未來可能會需支付高額的修繕基金費用。市場流動性下降：隨著新屋競爭加劇，過於老舊且無特殊改造的物件可能較難快速脫手。

物件評論

是否值得購買： 對於「首購族」、「投資客」或「對地段有高需求的年輕夫妻」而言，此物件具備一定的購入價值，但需謹慎評估後續的整修預算與貸款條件；若追求全新房屋舒適度或長期持有無維修風險者，則建議再觀望。

主要理由： 此物件最大的賣點在於**「東區核心地段」與「低總價電梯住宅」**，對於無法負擔新案高單價的買方來說，是用較低的門檻進入優質生活圈的好機會。然而，43 年的屋齡是最大隱憂，購屋前務必確認管線狀況、防水層及社區維修基金餘額，並預留一筆整修預算以應付老屋常見問題。若經專業檢測合格且您能接受頂樓特性（熱度或隱私），這將是一個進可攻退可守的置產選擇。