公寓土地持分大  大安買屋 / 大安買房 - 台北大安房仲圓璽不動產東區8米巷寬大土地持分公寓

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：4690 萬
參考單價：99.43 萬/坪
地址：台北市大安區敦化南路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 6房(室) 3廳 2衛 2陽台
總坪數：47.17 坪 (不含車位面積)
主建物面積：40.97 坪
附屬建物面積：6.2 坪
土地面積：16.68 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：50 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐南朝北
鄰近學校：仁愛國小仁愛國中
鄰近公園：國父紀念館
生活機能：中崙市場
附近交通：捷運忠孝敦化站/公車站
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地段優越：位於大安區核心，鄰近敦化南路一段，生活機能與交通便利度極高。 2. 學區優勢：對口仁愛國小與仁愛國中，屬台北市頂級學區，資產保值性強。 3. 土地持分大：持有較大比例的土地持分，對於未來參與重建或土地價值評估具潛在優勢。 4. 空間規劃特殊：一戶六房三廳的配置，適合隔間出租或作為高總價的置產標的，租金潛力大。 5. 巷道條件佳：鄰近八米寬巷，通達性佳且住家相對安靜，避開主幹道噪音。
劣勢	1. 屋齡過高：屋齡達 50 年，銀行融資難度增加，貸款成數可能受限，且維修隱憂隨房齡增加。 2. 無電梯設施：位於三樓，對於高齡者、幼童或行動不便者較為不便，長期自住舒適度稍遜。 3. 公寓型態：無社區管理與保全，停車位不足（非車位），日常便利度低於大樓。 4. 單價門檻高：每坪單價近 99.43 萬，總價近 4690 萬，進入門檻高，流動性相對較低。 5. 格局密度：47 坪內規劃六房，空間較為緊湊，居住舒適度不如低密度住宅。
機會	1. 重建潛力：老舊公寓加土地持分大，具備被整建或重建的期待，長期資產增值空間可期。 2. 投資標的：高樓層低總價特性（相對周邊大樓），加上學區與地緣優勢，易於出租或作為收租工具。 3. 資產配置：在市場波動期間，大安核心區土地持分通常具備較強的抗跌屬性，適合長期持有。 4. 裝修改造：若資金許可，透過內部空間重新規劃，可大幅提升居住品質或出租坪效。
威脅	1. 融資風險：屋齡過長可能導致貸款年限縮短或無法貸滿，買方需自行籌措更多現金。 2. 維護成本：老舊建築的水管、電路及結構問題，維修費用可能超出預期，且可能涉及共同維護糾紛。 3. 政策變動：都市更新法規或土地稅制調整，可能影響持分土地的變現能力或持分成本。 4. 市場週期：若房市進入調整期，老公寓的流動性往往大於新建大樓，脫手週期可能拉長。

2. 物件評論

結論：此物件適合「投資置產」或「期待重建」的購屋者，若非特殊需求，則不建議作為「長期自住」的首選。

主要理由：

首先，此物件的核心價值在於「地段」與「土地」。位於大安區敦化南路一段，兼具仁愛學區與捷運優勢，且擁有較大的土地持分，這意味著其底價堅實，長期來看資產保值性高，對於尋求資產增值或等待重建機會的買家來說，是一張不錯的入場券。

然而，購屋者必須正視「屋齡 50 年」帶來的現實挑戰。老舊公寓的融資條件通常較差，且三樓無電梯的結構對於家庭長期居住而言，隨著年齡增長會顯得不便。此外，單坪近 100 萬的價格已不低，若無法透過銀行高額貸款，將需要龐大的頭期款。

因此，若您能接受高維護成本與融資限制，且主要目標是學區配對、收租收益或長期土地價值，此物件值得考慮；若您的首要需求是現代化居住品質與便利設施，建議擴大選屋範圍至較新的大樓型態。

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