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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~498 萬~~468 萬
參考單價：21.49 萬/坪
地址：桃園市龜山區幸福十一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：幸福萬戶綠莊
格局： 2房(室) 2廳 1衛 1陽台 1廚房
總坪數：21.78 坪 (不含車位面積)
主建物面積：21.78 坪
樓別/樓高： 5樓 / 5樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：幸福國小、幸福國中
鄰近公園：虎頭山公園，幸福公園
生活機能：后街市場，營盛黃昏市場
附近交通：桃園火車站、桃園客運
面臨路寬：約6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

購屋物件分析報告

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	價格門檻低：總價 468 萬為該區域較低的水準，適合預算有限的買方。生活機能完善：鄰近幸福國小、國中，周邊有市場與公園，交通（火車站、客運）便捷。居住格局佳：前後採光明亮，通風良好，格局方正且擁有內外區隔的陽台設計，隱私性受保護。屋主誠意出售：標榜全區最低總價，且歡迎出價談，議價空間可能較大。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏高：已達 44 年，建物基礎設施（如管線）可能有老化風險，未來維修成本需納入考量。無電梯頂樓：位於 5 樓／5 樓的頂樓層，對於攜帶重物或家有長者、幼童者並不友善。非電梯社區：屬於公寓型態，缺乏保全與電梯設施，居住便利性與安全性較一般大樓低。無車位：總坪數不含車位，需自行解決停車問題，可能增加生活不便。
機會 (Opportunities)	首購友善：適合新婚家庭、小資族或首次購屋者以低門檻安家立命。投資收租潛力：因鄰近學校與交通樞紐，出租需求穩定，具投報率潜力。空間實用性：屋況優且室內大空間，搭配頂樓外推空間，可作為額外儲物或休閒區域使用。議價切入點：透過屋主誠售態度，買方可嘗試以合理市價以下價格成交。
威脅 (Threats)	銀行貸款限制：高屋齡建物可能影響銀行評估，貸款成數或年限可能受限，頭款壓力較大。轉手流通性：房產未來轉售時，因屋齡漸增及無電梯缺點，買盤接受度可能不如新成屋。隱蔽工程風險：雖標榜鐵皮屋防水隔熱，但老舊頂樓仍潛在有滲漏或結構安全疑慮。維護成本上升：隨年限增加，公共設施維修基金或修繕頻率恐逐漸提升。

2. 物件評論

是否值得購買： 此物件對於「預算有限的首購族」或「尋求穩定租金收租的投資客」而言，是一個值得列入短名單考慮的選擇；但若您是為了「長期持有增值」或「有長者同住」，則需慎重評估。

主要理由： 這是一棟典型的桃園龜山區低總價入場型公寓。其最大賣點在於 468 萬的總價能擁有方正格局與完善的学区生活機能（幸福國小、國中），且屋況標榜優異，對於剛成家的年輕族群來說，是用來過生活的實用住宅。然而，由於屋齡已達 44 年且位於無電梯頂樓，未來在銀行核貸條件及轉手流通性上可能會受限。若買方能接受爬樓梯的生活習慣，並成功談到較理想的貸款成數或價格，這仍是一個高CP值（性價比）的入場機會。