# 蔡東霖.台中房屋
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# 蔡東霖.台中房屋@百吉百利四房華廈0932957221
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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 拍賣價：
1098 萬
998 萬 - 參考單價：27.11 萬/坪
- 地址：
台中市
豐原區
直興街 197號
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 案號：ES66315
- 格局： 4房(室) 2廳 2衛
- 總坪數：36.81 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：36.81 坪
- 樓別/樓高： 8樓 / 8樓
- 屋齡：28 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 華廈
- 車位：其它
- 車位描述：可租
- 電梯：有
房市行情分析
物件單價：
—
萬/坪
房市行情：
—
萬/坪
詳細資訊
管理方式：社區守望亭
管理描述：3436/季
鄰近學校：市立豐原國小 656 公尺
鄰近公園：社區公園
生活機能：第一市場
附近交通：火車站 公車站交通便利
面臨路寬：10米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。
管理描述：3436/季
鄰近學校：市立豐原國小 656 公尺
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生活機能：第一市場
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特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
物件 SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 1. 生活機能極佳：位於豐原市中心，鄰近第一市場，买菜購物便利；緊鄰火車站與公車站，通勤交通非常方便。 2. 格局實用在位：四房都有對外窗，通風採光良好，且前後都有陽台，對於需要居住空間的家庭非常實用。 3. 房價相對親民：參考單價約 27.11 萬/坪，在市中心區域屬合理區間，總價近 1,000 萬對多世代家庭友善。 4. 學區優勢：鄰近市立豐原國小，對於有學齡兒童的家庭具吸引力。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 1. 屋齡較高：屋齡達 28 年，屬於老舊大樓，未來可能需要面對設備老化的維修問題。 2. 頂樓風險：位於 8 樓／8 樓的頂樓，夏季高溫及雨水漏水風險相對較一般樓層高，需特別檢視隔熱與防水狀況。 3. 無車位配套：資料顯示總坪數未包含車位，且車位型態為「其它」，意味着需額外尋找或購買停車空間，增加居住成本與不便。 4. 贷款難度：銀行對 20 年以上屋齡的貸款成數可能較嚴格，影響買房資金規劃。 |
| 機會 (Opportunities) | 1. 高租金需求：位於市中心且為四房格局，若有轉為租屋市場的打算，將是大家庭或陪讀家庭的首選。 2. 改造潛力：若屋主對老屋翻修有預算，改善室內環境後，可提升居住品質與未來的轉手價值。 3. 議價空間：老舊物件通常比新房議價空間大，買方可能爭取較好的成交條件。 |
| 威脅 (Threats) | 1. 維修基金不足：28 年的社區可能已使用部分修繕基金，未來大規模維修（如防水、電梯、外牆）時，需留意公共基金提撥情況。 2. 資產折舊：隨著屋齡增加，房價增值力道可能不如新大樓，長期持有成本需納入評估。 3. 轉手門檻：老舊頂樓物件在二手市場的流動性通常較差，未來若想換屋可能會遇到較難售出的情況。 |
物件評論
購買建議：值得列入考慮，但需謹慎評估屋況與頂樓風險。
此物件對於「重視生活便利性與居住空間」的買方來說是一個高CP值選擇。豐原市中心交通與採買便利，且四房全對窗的格局非常罕見，適合三代同堂或需多間臥室的大家庭。然而，作為買房者，您必須清楚意識到該物件的「硬傷」：28 年屋齡加上頂樓位置，意味著您可能需要承擔較高機率的水電管線更新與防水隔熱問題。此外，由於未包含車位，需額外評估停車需求與成本。建議在簽約前，務必聘請專業鑑價或驗屋師詳細檢查漏水與結構狀況，並確認社區公設基金是否有足夠應變大維修，若這些條件可談妥，這將是一棟能滿足家庭需求的實用住宅。
問與答
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