透天  苓雅買屋 / 苓雅買房 - 文化中心首排黃金透店住鳳山住宅店面

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：~~3150 萬~~2850 萬
參考單價：47.79 萬/坪
地址：高雄市苓雅區廣州一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 4衛 3陽台 1廚房
總坪數：59.64 坪 (不含車位面積)
主建物面積：59.64 坪
土地面積：22.38 坪
樓別/樓高：整棟 / 5樓
屋齡：47 年
法定用途：住商用
形式/類型：住宅/ 透天厝

影音專區

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐東北朝西南
面臨路寬：15米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	地理位置極佳：位於苓雅區廣州一街，鄰近文化中心、光華夜市及三和市場，生活機能與交通（捷運、火車站）極為便利。雙重收益潛力：底層作為店面收租，樓上作為自住或投資出租，具備「店住合一」的高使用效率。空間寬敞：總坪數約 60 坪，擁有 3 房 4 衛及 2 廳，格局適合大家庭居住，且規劃彈性高。
劣勢 (Weaknesses)	屋齡偏老：屋齡達 47 年，屬高齡住宅，可能涉及建築安全、管線老化等隱憂。修繕成本：標註需小整理，但老舊透天可能涉及基礎或外牆整建，後續維修預算需列入考量。樓層無電梯：5 樓透天若無電梯，對長輩出入或搬運重物不便。資訊不一致：標題提及「鳳山」，但地址為「苓雅區」，可能存在標案錯誤，需注意是否影響貸款或認知。
機會 (Opportunities)	都更與重建潛力：該區域為都會核心地帶，長期看好城市更新與價值重估。租金需求高：鄰近商圈與交通節點，短租或長租需求持續穩定，租金報酬率具吸引力。議價空間：老舊透天在市場流動性可能較低，屋主誠售標榜下，有談判價格的空間。
威脅 (Threats)	貸款限制嚴謹：銀行對於 40 年以上屋齡物件的貸款成數與利率可能有較為嚴格限制。噪音與環境：臨街店面性質可能帶來車流噪音與停車問題，影響居家寧靜度。法規風險：描述中提到「增建滿」，需確認增建合法性，避免未來面臨拆除或罰款風險。資產折舊：相較於新成屋，老宅的市場流動性隨時間可能逐漸降低。

2. 物件評論

此物件對於尋求「高租金回報率」或是「預算有限但需要大空間」的家庭而言，是一個具備考慮價值的標的。其最大亮點在於地理位置位於苓雅核心區，生活機能與交通便捷，且底層店屋能提供被動的現金流收入。然而，買方必須正視其 47 年的高齡特性，這不僅意味著後續修繕成本可能增加，也可能在銀行貸款額度上受到限制。此外，標題的「鳳山」與實際地址「苓雅」不一致之處務必請經紀人釐清，以免產生法律或認知上的誤會。若您已確認增建合法並準備好維護預算，這將是一個兼具自住舒適度與投資潛力的黃金地段。

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