埔心火車站、楊梅3房  楊梅買屋 / 楊梅買房 - 內壢買房首選楊梅比佛利精美3房

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：838 萬
參考單價：24.39 萬/坪
地址：桃園市楊梅區青山三街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 2衛 2陽台
總坪數：34.36 坪 (不含車位面積)
主建物面積：24.65 坪
附屬建物面積：3.75 坪
共同使用：5.96 坪
土地面積：7.04 坪
樓別/樓高： 2樓 / 10樓
屋齡：30 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理描述：1100元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：高榮國小、仁美國中
生活機能：利來福超市、美廉社楊梅青山店
附近交通：埔心火車站、幼師交流道
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢	價格具競爭力：總價 838 萬對於楊梅區來說屬於低門檻，適合預算有限的首購族群或投資客。格局實用房間多： 34.36 坪的規劃為 3 房 2 廳 2 衛，滿足一般小家庭（2 至 4 人）的生活需求。交通與機能便利：鄰近埔心火車站及幼獅交流道，通勤桃園市區或台北便利性高；生活採買有超市與便利店支持。即住免整理：標示為低公設且現況維護良好，可立即入住，省去整修時間與費用。
劣勢	屋齡較長：屋齡已達 30 年，可能面臨管線老舊、設備磨損等潛在維修問題。樓層隱私與採光： 2 樓屬於低樓層，雖進出方便，但需注意隱私防護、噪音干擾及採光通風可能受限。無車位含帶：面積不包含車位，後續需額外規劃停車方案或購買車位，增加整體持有成本。建築型態限制：標註為華廈且屋齡較高，相較於新建大樓，公共設施與管理品質可能較弱。
機會	學區優勢：鄰近高榮國小與仁美國中，對於有子女就讀需求的家庭來說是一大加分項。市場調整買點：老舊物件在市場熱度降溫時，較容易議價，可爭取更有利的購買條件。空間改造潛力：因內部格局完整且免整理，若有特殊需求（如打通空間），有較大的重新裝修彈性。
威脅	貸款年限限制：銀行對於屋齡超過 20 年的物件，可能會縮短可貸年限或降低承作利率，影響買家資金規劃。流動性風險：隨著時間推移，30 年屋齡的房產未來轉手時，接受度可能不如新成屋，影響資產變現速度。隱形成本高漲：舊大樓的管路、防水或外牆修繕費用可能隨時間累積，需預留維修基金。

2. 物件評論

這物件對於預算有限的進階首購族或以通勤為主的自住者而言，具有一定的吸引力，但購入前需謹慎評估屋況。

主要理由是：總價 838 萬在楊梅區能取得三房格局，且交通與生活機能完善，加上免整理即可入住，對於急於安家或不想投入初期整修預算的買家來說，是一項高性價比的選擇。然而，30 年的屋齡是最大的隱憂，不僅可能影響銀行貸款成數與年限，也意味著未來較易產生硬體維修費用。

建議您若對購買此物件有興趣，應優先確認房屋貸款額度的可行性，並聘請專業驗屋師進行詳細檢查（特別是水管、電線及防水系統），以確保沒有潛在的結構或維護成本陷阱。如果能順利議價排除部分老化隱患，這將是一處值得考慮的安家選擇。

問與答

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