港南重劃區別墅  香山買屋 / 香山買房 - ★南寮透天大樓旭唐花博,旭正大有,旭正有有別墅港南重劃區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：1750 萬
參考單價：32.38 萬/坪
地址：新竹市香山區海埔一街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：旭唐花博9期
格局： 5房(室) 2廳 4衛 2陽台 1廚房
總坪數：54.04 坪 (不含車位面積)
主建物面積：51.25 坪
附屬建物面積：2.79 坪
土地面積：24.21 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：12 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 別墅
車位：獨立車庫
車位描述：1樓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西南朝東北
鄰近學校：港南國小•虎林國小•南華國中•虎林國中
鄰近公園：港南重劃區公園•港南濱海風景區
生活機能：南寮市場•全聯福利中心•新竹漁港漁產直銷中心
附近交通：新竹客運11甲
面臨路寬：6米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

新竹香山區旭唐花博透天物件分析報告

您好，身為潛在買房者，針對您提供的「旭唐花博」系列物件資料（編號 1277918），以下為您整理的詳細分析與建議。此物件位於港南重劃區，屬於集合式透天建築，適合重視生活空間與停車機能的家庭。

1. SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 產權與空間大：總坪數約 54 坪，擁有 5 房 2 廳 4 衛，格局適合三代同堂或需要書房、客房的家庭使用。 2. 停車便利：提供獨立車庫（一樓室內車庫），解決了許多透天別墅停車困難的問題，無需爭搶外部車位。 3. 地段環境佳：位於港南重劃區，道路寬敞整齊，鄰近公園與濱海風景區，居住寧靜度較高。 4. 單價優勢：總價 1750 萬元，單價約 32.38 萬/坪，對於新竹市區的透天產品而言，價格具有一定的競爭力。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡因素：社區建於 2013 年左右，已逾 10 年，屬於中古屋，購後可能需要規劃修繕或重新裝潢。 2. 管理缺失：資料顯示「管理方式：無」，缺乏管委會可能影響公共區域維護、安全巡守及鄰居協調事宜。 3. 地理位置偏外：位於香山區，距離新竹市區（如巨城、科學園區核心）約 15-20 分鐘車程，對於依賴大眾運輸者不便。 4. 連棟設計：雖為透天型態，但屬於集合式連棟住宅，隱私性與採光可能受鄰居影響，需確認左右牆面是否共用。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：港南重劃區持續完善中，周邊有漁人碼頭計畫及觀光資源注入，長期來看有助於房價支撐。 2. 生活圈成熟：鄰近南寮市場、全聯及多個商圈，生活機能逐漸便利，未來若有更多商業設施進駐，居住價值將提升。 3. 交通動線多元：鄰近台 61 線、台 68 線及國道系統，前往竹北高鐵站或新竹科學園區車程可控，通勤彈性高。
威脅 (Threats)	1. 維護成本不確定：因無管理費，公共設施（如社區圍籬、照明）的維修費用可能需與鄰居協商分攤，易生糾紛。 2. 市場競爭：附近有其他新建案或類似屋齡的中古屋競爭，需比對同區域價格以確保議價空間。 3. 海邊環境考量：鄰近海岸線，長期下來建築外牆或建材可能受到海風鹽分侵蝕，需留意維護狀況。 4. 學區流動性：雖然鄰近學校，但購屋前應再次確認戶籍遷入後的實際劃定學區，避免預期落差。

2. 物件評論

總結建議：值得列入優先考慮清單，特別適合自家庭或換屋需求者。

此物件對於尋求「大空間、有車位、預算有限」的買家來說，是一個非常務實的选择。新竹香山區的透天產品本就比市中心稀少，該社區位於重劃區內，環境規劃整齊，且一樓擁有獨立室內車庫，這在許多老舊社區中是非常難得的優勢。

主要購買理由：

高坪效與實用性：54 坪搭配 5 房格局，容納家庭成員需求後仍有彈性空間（如長輩房、兒童遊戲區）。
停車解決痛點：獨立車庫不僅方便停放大客車或兩部轎車，也更符合現代人對車輛保護的需求。
生活休閒兼備：下班後可散步至港南公園或前往南寮漁港用餐，居住品質高於純住宅區。

注意事項： 由於該物件已落成 12 年且無管理組織，建議在看屋時特別留意社區排水系統、外牆是否有漏水痕跡，以及與鄰居協調公共事務的現況。若能以合理價格成交，並預留部分裝修預算，此物業能提供穩定且舒適的長期居住體驗。建議您進一步實地查勘，確認屋況與鄰里關係後再進行議價。

問與答

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南寮透天大樓

陳先生(仲介，收取服務費)

暱稱：新竹阿健誠實房仲

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服務態度：

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新竹南寮盛宇加盟店

經紀業名稱: 盛宇開發有限公司

證號: 經紀人證照：張宜亞(91)竹市字第00078號

●在地新竹市人，南寮國小、光華國中、新竹高商、德明商專畢業。
●常年定居於本市，求學、職涯、人生歷練都在本地區，對於本區域的都市發展、公共建設、商圈成形過程等均親身經歷及見證。
●95年轉行進入房仲業(全台最大房產集團)服務至今，穩定熱忱，始終如一！專注經營本商圈，專業、熟稔。
●曾獲新竹市不動產仲介公會模範經紀人；全台最大房產集團竹苗區百萬經紀人。
●現職：全台最大房產集團_新竹南寮盛宇加盟店_資深業務專員。
☆我們長期深耕，經營新竹市房屋買賣仲介市場，擁有極優越的行銷通路及穩定而優異的成交績效。阿健從事房仲工作已10多年(95/11~迄今)，一直秉持著誠信、專業、熱忱的態度來服務每一位客戶，加上全最大房產集團強大的品牌知名度與指名度及本店地緣、地利優勢，若您有房屋買賣的需求，阿健一定是值得您信賴的房仲經紀人。我們必珍惜所託，傾力達成您所交付的任務！竭誠為您服務！歡迎您隨時來電洽詢！為您提供相關諮詢服務。服務專線:0917-027191。

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