長庚正修鳥松國中  鳥松買屋 / 鳥松買房 - 高雄豪宅專家 Andy1037美麗皇家黃金三角窗雙棟透店

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：2480 萬
參考單價：19.8 萬/坪
地址：高雄市鳥松區松埔北巷地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：美麗皇家
格局： 12房(室) 1廳 10衛
總坪數：125.23 坪 (不含車位面積)
主建物面積：111.53 坪
附屬建物面積：11.65 坪
共同使用：2.05 坪
土地面積：41.31 坪
樓別/樓高：整棟 / 4樓
屋齡：28 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 透天厝

詳細資訊

管理方式：管理員(警衛)
管理費：1500 元/月
面臨路寬：8米
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢	1. 地理位置優越：鄰近文山特區、長庚醫院與正修科大，學生與醫護租屋需求穩定。 2. 租金收益明確：一樓為店面超市，二至四樓共 12 間套房，月收租約 6 萬元，現金流可觀。 3. 交通潛力：鄰近未來捷運黃紫線站點，具長期增值空間。 4. 空間規劃彈性：地下室坪數大，可作為倉儲或額外收益用途。
劣勢	1. 屋齡因素：屋齡達 28 年，可能影響銀行貸款成數與年限，增加購屋融資難度。 2. 停車配套不足：價格未含車位，需另行尋租車位，對購屋者或租戶便利性較差。 3. 居住密度高：整棟配置 12 房 10 衛，居住品質較低，較適合投資標的而非自住。 4. 單價偏高：參考單價近 20 萬/坪，在老透天市場中屬高標價，需確認是否合理。
機會	1. 捷運效益：未來捷運通車後，區域房價有望上漲，提升資產價值。 2. 地下室改造：若空間規劃得宜，可提升坪效或增加額外租戶，提高收益。 3. 置產保值：在利率波動下，具穩定租金回報的資產具一定防禦性。
威脅	1. 租賃市場波動：若大學停招或醫院人口變動，可能面臨租屋空置風險。 2. 維修成本增加：老屋隨時間推移，水電管線或結構修繕費用可能上升，壓縮淨收益。 3. 稅制風險：多戶非自住住宅可能適用較高稅率，增加持有成本。

物件評論

此物件屬於典型的「投資型房產」，對於尋求穩定租金現金流的投資人而言，具備購買價值，但不建議作為自用住宅。主要理由是屋齡 28 年雖可能影響銀行貸款年限，但考量其位處文山特區與長庚醫院周邊，租屋需求穩固，且具備店面與多間房室的多元收益，每月現金流明確。

購買前建議您注意以下幾點：首先，務必確認房屋貸款條件是否能配合屋齡限制；其次，需詳細檢視目前 12 間套房與店面的租賃契約狀況，確認租金收入是否真實且穩定；最後，需考量老屋可能面臨的維修成本。若經評估後能接受上述風險，此標的具備一定的長期保值與增值潛力，是一筆值得納入考慮的置產選擇。

問與答

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經紀業名稱: 聿正房屋仲介有限公司

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