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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：798 萬
參考單價：32.18 萬/坪
地址：桃園市觀音區玉林路一段地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
社區：冠家澄家
格局： 2房(室) 2廳 2衛 1陽台 1廚房
總坪數：24.8 坪 (不含車位面積)
主建物面積：20.45 坪
共同使用：4.35 坪
土地面積：8.04 坪
樓別/樓高： 1樓 / 5樓
屋齡：103 年
法定用途：集合住宅
形式/類型：住宅/ 華廈
電梯：有

房市行情分析

物件單價： — 萬/坪房市行情： — 萬/坪

詳細資訊

管理方式：其它
管理費：960 元/月
朝向方位：坐西北朝東南
鄰近學校：觀音國小、觀音國中
生活機能：永豐商店、弘宏生鮮超市
附近交通：桃園客運觀音站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

特色說明

圖片介紹

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 低總價高機能：總價 798 萬對於桃園觀音區而言屬入門門檻，且為兩房兩衛的實品格局，坪效利用率高。 2. 獨特空間條件：一樓附帶露臺戶在集合住宅中較少見，通風採光佳，適合養寵物或居家休憩；挑高 3.1 米降低壓迫感。 3. 成本效益高：每月管理費僅 960 元，長期持有負擔輕；鄰近國中小及客運總站，生活與交通機便利。
劣勢 (Weaknesses)	1. 一樓隱憂：位於 5 樓建築的頂底層（一樓），需考量隱私性、蟲鼠問題、地面潮濕及噪音干擾。 2. 資訊一致性疑點：標題提及「中壢」但地址為觀音；屋齡欄位顯示 103 年與特色說明中的「輕屋齡」存在解讀空間，需釐清是否為民國 103 年建案。 3. 車位問題：總坪數不包含車位，且未標示有專屬停車格，對於購房後需購置車輛者來說是一大不便。
機會 (Opportunities)	1. 置產好時機：低總價適合首購族或投資客進場，租金回收潛力優於高總價物件。 2. 空間改造：方正格局與挑高設計具備裝修調整彈性，可透過室內設計優化一樓採光與防潮效果。 3. 區域發展：鄰近觀音市區與交通樞紐，若該區域有捷運或基礎設施建設，房價具備上升空間。
威脅 (Threats)	1. 環境風險：觀音沿海地區一樓建築需特別注意淹水歷史紀錄，雨季可能影響居住品質。 2. 流動性限制：觀音區房市流動性相較於中壢、桃園本島較弱，未來轉手售價可能受制於區域發展速度。 3. 交通噪音：緊鄰客運總站與市區道路，長期居住可能受公車進出聲音干擾。

物件評論

此物件值得列入考量範圍，但需具備特定條件。對於預算有限、有寵物需求或是尋求低持有成本的首購族來說，這是一個高性價比的選擇。一樓附帶露臺的配置在同區域中相當罕見，加上挑高設計與低廉的管理費，能提供舒適的居住空間感。

然而，主要考量點在於「一樓特性」與「資訊釐清」。由於地點鄰近客運總站且位於沿海觀音區，建議您務必在現場勘查時確認排水系統、防盜措施以及過往淹水紀錄。此外，必須向仲介或產權單位確認「屋齡 103 年」的確切含義（通常指民國 103 年建案而非字面年齡），以免影響未來貸款或轉手價值。若確認無結構性隱憂且您能接受一樓的隱私與噪音狀況，這是一筆值得投資的資產。

問與答

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